Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Tin tức

Thành phố Hồ Chí Minh

Đông Nam Á - Viên ngọc tiềm ẩn cho đầu tư bất động sản?

This feature was originally published in the Nikkei Asian Review​.


Trong các cuộc đàm thoại giữa các nhà đầu tư bất động sản những tuần qua chủ yếu đề cập đến vấn đề lãi suất ở Nhật Bản đang ở mức thấp, cơ hội đầu tư tiềm năng từ nền kinh tế đang chững lại của Trung Quốc, và tính an toàn trong đầu tư bất động sản tại thị trường Úc. Có rất ít tọa đàm đề cập đến cơ hội đầu tư tại khu vực Đông Nam Á -- nhưng điều này sẽ sớm thay đổi.

Với Cộng đồng Kinh tế ASEAN sẽ thành lập chính thức vào cuối năm nay, khu vực Đông Nam Á sẽ tăng cường sức hút trong tầm ngắm của các nhà đầu tư. Cộng đồng đầu tư cũng khá hoài nghi về việc tự do hóa thương mại hàng hóa và những người thuộc lĩnh vực này sẽ đem lại nhiều lợi ích cho các nhà đầu tư quốc tế, nhưng có thể đem lại các cơ hội tốt cho đầu tư bất động sản trong trung hạn.

Hà Nội - Việt Nam


Tăng trưởng kinh tế của 10 nước thành viên khu vực Đông Nam Á trung bình đạt 5% năm trong những năm gần đây. Tăng trưởng GDP tại ba nước Philippines, Việt Nam và Campuchia đã tăng rất mạnh, với tỷ lệ tăng trưởng vượt mức 6% hồi năm ngoái. Myanmar thì tăng gần đến mức 9%.

Những sự tăng trưởng này có thể tạo sức hút, nhưng từ góc nhìn của một nhà đầu tư bất động sản đa quốc gia, Nhật Bản vẫn là thị trường sôi động nhất khu vực châu Á Thái Bình Dương, chiếm hơn một nửa lượng đầu tư nước ngoài vào bất động sản. Vị trí kế tiếp là thị trường Úc, Hồng Kông và Singapore. Trung Quốc cũng đã có sự tăng lên trong hoạt động đầu tư những năm gần đầy. Các quốc gia Đông Nam Á thu hút rất ít sự quan tâm trên quốc tế, một phần vì thiếu sự minh bạch cũng như hạn chế trong hệ thống chính quyền. Nguồn cung bất động sản có thể đầu tư cũng rất thấp: Hầu hết các bất động sản chủ chốt đều do các cá nhân hay tập đoàn giàu có sở hữu và hiếm khi chào bán.

Tuy nhiên, môi trường đầu tư trong khu vực đang thay đổi và trở nên khá thú vị đối với các nhà đầu tư bất động sản khôn ngoan. Trong khi đầu tư nước ngoài vào khu vực vẫn còn tương đối nhỏ, các thị trường trong nước khá tích cực, đặc biệt tại Philippines, Việt Nam và Indonesia.

 

Bùng nổ bất động sản văn phòng

Nhìn chung, khu vực Đông Nam Á có khả năng tăng cường đô thị hóa, gia tăng dân số tầng lớp trung lưu, tăng lượng người giàu có và tăng lượng khách du lịch. Những yếu tố này sẽ hỗ trợ phát triển cho các bất động sản văn phòng, bán lẻ, công nghiệp, giải trí và  nhà ở. Dữ liệu của chúng tôi dự báo rằng các nước ASEAN sẽ cần thêm 700 triệu m2 diện tích văn phòng trong 10 năm tới. Điều này thật đáng kinh ngạc khi diện tích cần xây dựng tương đương với diện tích văn phòng khu vực trung tâm Singapore trung bình mỗi năm để đáp ứng nguồn cầu xuyên suốt khu vực Đông Nam Á.

Philippines là nước có nền kinh tế gia công lớn nhất và phát triển nhanh nhất khu vực. Lĩnh vực gia công ở nước ngoài dự kiến tăng trưởng 15-18% trong hai năm tới, đồng nghĩa với nhu cầu cho diện tích văn phòng​ sẽ tăng lên.

Hiện nay, lợi suất đầu tư bất động sản cao hơn nhiều so với chi phí vay vốn tại Manila, và khoảng cách này đang rộng hơn so với các thị trường phát triển lâu đời như Hồng Kông và Singapore. Điều này phản ánh thực trạng thiếu hụt nguồn vốn vay và đầu tư nước ngoài vào phân khúc bất động sản tại Manila, một phần do các điều luật khắt khe về sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, có một sự suy đoán rằng các nhà chức trách đang xem xét nới lỏng những quy định này. Điều này sẽ đẩy giá thuê tăng và lợi suất đầu tư giảm, vì vậy đây cũng là một thị trường cần được theo dõi.

 

Sự thay đổi các quy định

Indonesia, quốc gia đông dân nhất trong khu vực ASEAN, đang suy nghĩ về việc thay đổi những điều luật nhằm tạo cơ hội cho phép sở hữu nước ngoài trực tiếp đối với các bất động sản. Hiện nay, người nước ngoài phải sử dụng các hình thức phức tạp như hình thức thuê theo hợp đồng dài hạn để đầu tư. Đến năm 2020, dân số tầng lớp trung lưu tại Indonesia dự kiến vượt mức 80 triệu, tương đương với dân số hiện tại của Đức. Đặc điểm về nhân khẩu này sẽ ảnh hưởng tới hiệu suất đầu tư bất động sản và các nhà đầu tư thế giới đang theo dõi sát sao.

Việt Nam đã có rất nhiều thay đổi trong năm năm qua. Chính phủ vừa mới nới lỏng các quy định về đầu tư cho các công ty nước ngoài. Các tập đoàn châu Á đã có sự đầu tư đáng kể, như Samsung của Hàn Quốc đã trở thành nhà đầu tư lớn nhất Việt Nam trong lĩnh vực sản xuất. Thị trường bất động sản đã chứng kiến có những thất bại trong quá khứ, nhưng môi trường kinh doanh đã ổn định hơn rất nhiều trong những năm gần đây.

Để đưa ra một cái nhìn tổng thể về sự tăng trưởng sau cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới, thì giá thuê văn phòng đã tăng gần gấp ba tại Jakarta so với thời đỉnh điểm trước suy thoái. Tại Manila, giá thuê đã tăng 35%. Trong khi đó Tokyo và Hồng Kông thì giá thuê thấp hơn tương ứng 40% và 17% so với mức cao nhất trước suy thoái.

Về chiến lược đầu tư, có ba con đường tiềm năng để tham gia nhiều hơn vào thị trường Đông Nam Á. Cách ít mạo hiểm nhất là đầu tư tại Singapore. Đây là một trong những phương thức dễ dàng nhất để đầu tư vào ASEAN, vì quốc gia này cũng như thành phố này chính là cửa ngõ để bước vào các quốc gia còn lại trong khu vực. Phương thức ít rủi ro thứ hai đó là đầu tư vào các bất động sản đã hoàn thiện và đã cho thuê tại các nước Đông Nam Á mới nổi với một đối tác trong nước đáng tin cậy. Phương thức nhiều rủi ro nhất đó là đầu tư vào mảnh đất trống và hy vọng sẽ có được giấy phép đầu tư để tiến hành phát triển dự án.

Trong khi khu vực Đông Nam Á có thể tạo ra những cơ hội dưới một kịch bản kinh tế thế giới không rõ ràng, thì việc tiếp cận với thị trường bất động sản là không hề đơn giản. Nếu các nhà đầu tư nước ngoài tìm thấy một điểm đầu vào đã được nghiên cứu kỹ lưỡng và hợp lý, thì chính khu vực Đông Nam Á​ sẽ tạo ra những lợi ích mạnh mẽ. Nhìn chung, sự thiếu hụt đầu tư nước ngoài đồng nghĩa với việc tụt hậu so với chu kỳ của nhiều thị trường bất động sản trên thế giới.​​