Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Tin tức

Việt Nam

M&A tại Việt Nam, tiềm năng tăng trưởng của một thị trường mới nổi

Bà Nguyễn Vân Khanh, Giám đốc Bộ phận Thị trường vốn đầu tư, JLL Việt Nam


Hoạt động M&A nói chung và trong lĩnh vực bất động sản ở Việt Nam nói riêng, được ghi nhận đã tăng lên đáng kể, cả về số lượng và giá trị giao dịch, trong những năm gần đây. Với đặc thù là một thị trường mới nổi khi phần lớn các giao dịch không được công bố hoặc niêm yết rộng rãi, nên rất hạn chế nguồn thống kê chính thức về trị giá hoặc số lượng giao dịch. Khi bối cảnh kinh tế toàn cầu đang có nhiều biến động, một quốc gia mới nổi như Việt Nam đã trở thành một thị trường tiềm năng thu hút đầu tư, góp phần cho các hoạt động M&A ở thị trường này trở nên sôi nổi.

Theo số liệu mới nhất từ JLL cho thấy, lượng giao dịch bất động sản toàn cầu trong quý 2 năm 2016 đạt tổng giá trị 148 tỷ đô la Mỹ, giảm 12% so với cùng kì năm trước. Theo đó, tổng giá trị giao dịch nửa đầu năm đạt 281 tỷ đô la, giảm 13% so với sáu tháng đầu năm 2015.

Tại khu vực Châu Á Thái Bình Dương, hoạt động đầu tư đã giảm đáng kể trong quý 2 2016 xuống mức 22 tỷ đô la Mỹ, giảm 28% so với cùng kỳ năm trước. Điều này phần lớn là do sự sụt giảm giao dịch ở Trung Quốc và Nhật Bản với mức giảm lần lượt là 39% và 20%. Singapore là thị trường duy nhất trong khu vực có tăng trưởng trong nửa đầu năm 2016, chủ yếu từ giao dịch của bất động sản thương mại Asia Square trị giá 2.45 tỷ đô la trong tháng 6 vừa qua. Đây là thương vụ có trị giá giao dịch lớn thứ hai trên thế giới và lớn nhất trong khu vực do JLL là đơn vị tư vấn đầu tư.

Khi dòng vốn đầu tư vào khu vực châu Á Thái Bình Dương có dấu hiệu chững lại, thị trường bất động sản Việt Nam trở nên tiềm năng cho các nhà đầu tư nước ngoài, dẫn đầu là các nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc và Singapore. Yếu tố tích cực thúc đẩy hoạt động M&A ở Việt Nam chính là triển vọng phát triển kinh tế khi tăng trưởng GDP được duy trì ở mức cao, đạt mức 5.6% so với các nước trong khu vực. Mô hình nhân chủng học ở Việt Nam với 70% dân số trong độ tuổi 15-64, thu nhập khả dụng gia tăng, tốc độ đô thị hóa nhanh đặc biệt ở Hà Nội và Hồ Chí Minh càng tăng tính hấp dẫn đối với thị trường này.

Quan trọng hơn hết, tỷ suất sinh lợi hấp dẫn ở một thị trường mới nổi như Việt Nam là một trong những yếu tố quan trọng trong các quyết định đầu tư. Chúng ta nhìn thấy gì từ các giao dịch bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2016?

 

1.    Xu hướng mới từ hoạt động M&A của các chủ đầu tư Việt Nam

Nếu như trong giai đoạn suy thoái của thị trường bất động sản giai đoạn 2009 – 2013, phần lớn bên bán là các chủ đầu tư trong nước gặp khó khăn về vốn và loay hoay tìm bài toán đầu ra thì từ năm 2014 trở đi, thị trường đã chứng kiến một xu hướng ngược lại. Chính các chủ đầu tư trong nước có tiềm lực mạnh về vốn đã chủ động tìm kiếm quỹ đất để phát triển. Một thương vụ điển hình xảy ra trong quý 1 2016 khi Novaland chính thức nhận chuyển nhượng dự án khoảng 30 hecta đất tại khu dân cư Nam Rạch Chiếc, quận 2 từ quỹ đầu tư VinaCapital - quỹ đầu tư niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán của Luân Đôn và là một trong những quỹ đầu tư đầu tiên ở Việt Nam. Bên cạnh đó, VinaCapital Vietnam Opportunity Fund (VOF) cũng đã đầu tư 47 triệu USD* thông qua hình thức trái phiếu chuyển đổi để đầu tư gián tiếp vào danh mục đầu tư bất động sản của công ty này.

 

2.    Sự dịch chuyển dòng vốn vào các bất động sản thương mại/đầu tư của các nhà đầu tư châu Á/ các quỹ đầu tư

​Các quỹ đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư vào các bất động sản văn phòng có vị trí tốt ở Việt Nam, đặc biệt là ở Thành phố Hồ Chí Minh, khi họ đặt mục tiêu kỳ vọng vào tiềm năng gia tăng giá trị (capital value growth) và sự giảm của tỷ suất vốn hóa (yield compression). Vào năm 2012, khi thị trường bất động sản ở Việt Nam hầu như rất khan hiếm các giao dịch, Daibiru - tập đoàn chuyên về phát triển và đầu tư bất động sản, được niêm yết trên thị trường chứng khoán Nhật Bản đã nhận chuyển nhượng tòa nhà văn phòng Saigon Tower nằm tại trung tâm thành phố Hồ Chí Minh từ Chiaphua Việt Nam, với tỷ suất sinh lợi ước tính khoảng 8.5%. Kể từ năm 2015 đến nay, khi giá thuê và công suất cho thuê của các tòa nhà văn phòng được cải thiện, đặc biệt với các tòa nhà văn phòng hạng A có chất lượng tốt, công suất cho thuê cao, vị trí đắc địa, đã tạo nên sự khan hiếm cho thị trường. Gần đây, có rất nhiều nhà đầu tư Nhật Bản tìm kiếm cơ hội đầu tư tương tự và chấp nhận tỷ suất sinh lợi dưới mức 8% nhưng vẫn rất hạn chế các tài sản phù hợp.

 

3.    Các thương vụ giao dịch trị giá lớn tạo nên tiếng vang lớn trên thị trường

Một trong những thương vụ chuyển nhượng bất động sản đáng chú ý nhất trong quý 1 2016 là việc tòa nhà văn phòng A&B Tower (quận 1, Tp.HCM), một nhà đầu tư Nhật Bản đã thực hiện nhận chuyển nhượng 70% cổ phần của tòa nhà với giá trị tương đương 47 triệu USD. Sự thành công của thương vụ này cung cấp cho thị trường một bằng chứng giao dịch và mức kỳ vọng của nhà đầu tư về tỷ suất vốn hóa ở mức trên 8% cho loại hình văn phòng hạng B vị trí trung tâm tại thành phố Hồ Chí Minh.

Tiếp đó, trong quý 2 2016, Mapletree Investments đã mua lại khu phức hợp Kumho Asiana Plaza tại quận 1, TP. Hồ Chí Minh từ liên doanh Hàn Quốc là Kumho Industrial và Asiana Airlines với mức tỷ suất vốn hóa ước tính khoảng 9% cho toàn khu. Các giao dịch này đã gây nên tiếng vang lớn thu hút các nhà đầu tư từ các quỹ đầu tư tư nhân hàng đầu như Blackstone group, Goldman Sachs group hoặc các chủ đầu tư nước ngoài đang muốn đa dạng hóa danh mục đầu tư vào các thị trường mới nổi và các tập đoàn bảo hiểm muốn thành lập trụ sở văn phòng tại Hà Nội và Hồ Chí Minh.

 

4.    Thời gian hoàn thành một giao dịch được rút ngắn và sản phẩm sẵn sàng để tham gia thị trường

Tập trung rất nhiều sự chú ý gần đây trên thị trường với các tên tuổi của các chủ đầu tư trong nước như Vingroup, Novaland hay Vạn Thịnh Phát. Chắc chắn không phải đơn giản khi chỉ trong ba năm, Novaland đã phát triển nhanh chóng quỹ đất từ 4 dự án vào năm 2013 đến 34 dự án đến thời điểm tháng 12/2015 (Theo công bố của Novaland Group) nếu chủ đầu tư không có sự chuẩn bị kỹ càng về nguồn lực và một kế hoạch phát triển dài hạn.

Để bắt nhịp với sự chuyển mình nhanh chóng của thị trường, các chủ đầu tư đang tập trung rất cao để sớm đưa sản phẩm vào thị trường. Điển hình như thương vụ hợp tác giữa Keppel Land Limited chính thức tham gia 40% cổ phần vào công ty TNHH Empire City, tương ứng 93.9 triệu đô la Mỹ, cùng 3 đối tác còn lại trong liên doanh là Gaw Capital Partners, Công ty BĐS Tiến Phước và Công ty BĐS Trần Thái. Giao dịch được hoàn tất vào tháng 3 năm 2016 và hiện nay, sau 5 tháng, chủ đầu tư đã sẵn sàng để đưa sản phẩm tham gia vào thị trường. 


NHỮNG THÁCH THỨC TRONG VIỆC TÌM KIẾM CƠ HỘI ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN Ở THỊ TRƯỜNG VIỆT NAM

Phần lớn các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Việt Nam muốn tìm kiếm các bất động sản đầu tư có dòng thu nhập ổn định, tuy nhiên, có rất ít cơ hội phù hợp. Nguyên nhân chủ yếu khan hiếm nguồn cung do các chủ đầu tư tòa nhà thường đang rất hài lòng với dòng thu nhập mang lại nên không muốn đưa tài sản chào bán kể cả khi nhà đầu tư sẵn sàng đưa ra một mức tỷ suất sinh lợi rất thấp để sở hữu tài sản.

Đối với các bất động sản dự án nhà ở, khu dân cư, thương mại, nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm các quỹ đất "sạch" (đất đã đền bù, giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất đã được thanh toán hoặc xác định nghĩa vụ tài chính, quyền sử dụng đất được xác lập, quy hoạch rõ ràng). Tuy nhiên, các quỹ đất như yêu cầu này thường rất hạn chế do thị trường bất động sản của Việt Nam còn khá non trẻ.

Ngoài ra, hầu hết các bất động sản chào bán trên thị trường thường không công bố rộng rãi và chính thức dẫn đến khả năng tiếp cận các tài sản tốt là rất hạn chế, thường thông qua các đơn vị tư vấn.

 

TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG – ĐA DẠNG CÁC LOẠI HÌNH ĐẦU TƯ 

Vẫn tiềm năng lượng vốn đầu tư rất lớn từ các nhà đầu tư nước ngoài quy mô có thể lên đến hàng trăm triệu đô la Mỹ cho mỗi dự án nhưng vẫn luôn tồn tại những thách thức trong việc sử dụng các nguồn vốn này hiệu quả để không tạo nên tính bất ổn cho thị trường. Các tài sản có dòng thu nhập ổn định như văn phòng vẫn tiếp tục hấp dẫn các nhà đầu tư châu Á. Thị trường khách sạn và căn hộ dịch vụ mặc dù đã trải qua những giai đoạn khó khăn trong ngắn hạn (do áp lực cạnh tranh từ nguồn cung và sự suy thoái kinh tế gây ảnh hưởng giá thuê và công suất cho thuê) nhưng vẫn luôn nhận sự quan tâm của các nhà đầu tư dài hạn tìm kiếm các khu đất trung tâm nơi tiềm năng nhu cầu lưu trú cao. Thị trường trung tâm thương mại vẫn tiềm năng thu hút nhà đầu tư nhờ vào quy mô dân số 90 triệu dân và tốc độ đô thị hóa cao.

Làn sóng các nhà đầu tư tìm quỹ đất "sạch" từ các dự án khu dân cư vẫn tiếp tục duy trì ở mức cao. Với thách thức của thị trường đối với loại hình bất động sản nhà ở, các nhà đầu tư sẽ cần đưa ra một chiến lược đầu tư sáng tạo. Theo đó, nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn với các chủ đầu tư Việt Nam có uy tín tốt. Lợi thế của các chủ đầu tư trong nước đó là sự thông hiểu về thị trường, hệ thống hành lang pháp lý, danh mục các bất động sản đã được xác lập trong khi các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực về vốn và kinh nghiệm phát triển dự án sẽ làm tăng giá trị cho thị trường. Có thể thấy, những thương vụ giao dịch trong 6 tháng đầu năm 2016 đến từ các nhà đầu tư Nhật Bản như Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác cùng Nam Long hoặc Sanyo Homes và Tiến Phát là những minh chứng điển hình. JLL dự kiến, đây sẽ tiếp tục là xu thế trong thời gian tới để các quỹ đầu tư thâm nhập và thúc đẩy sự tăng trưởng của thị trường bất động sản Việt Nam.