Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Tin tức

Việt Nam

Minh bạch bất động sản tại Đông Nam Á: chuyển biến tích cực

Dr Chua Yang Liang, Head of Southeast Asia Research, JLL


Đông Nam Á, nhà ở của 600 triệu người với tốc độ tăng trưởng tầng lớp trung lưu bùng nổ, thường được biết đến như là thị trường không minh bạch nhưng những năm gần đây, nền công nghiệp bất động sản đã có nhiều chuyển biến tích cực, theo như báo cáo Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu của JLL năm 2016.

Trong số những khu vực thuộc Châu Á Thái Bình Dương, các thị trường Đông Nam Á có mức độ chênh lệch nhiều nhất giữa thứ hạng minh bạch, cho thấy rằng khu vực cung cấp một cảnh quan đầu tư đa dạng với nhiều mức độ minh bạch nhằm đáp ứng những "khẩu vị" khác nhau. Tiến sĩ Chua Yang Lang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường Đông Nam Á JLL cho biết: "Điều này mang lại sự phát triển đa dạng trong nền kinh tế và tăng trưởng đô thị khu vực Đông Nam Á – từ nền kinh tế minh bạch tại Singapore cho tới nền kinh tế không minh bạch và đang phát triển tại Myanmar."

Một nửa số quốc gia Đông Nam Á thuộc nhóm bán minh bạch bao gồm Thái Lan, Philippines và Indonesia. Tiến sĩ Chua nhận định: "Nhóm bán minh bạch đang trải qua những thay đổi về cấu trúc và có những bước tiến tích cực trong minh bạch bất động sản. Những quốc gia này có thể tiếp tục nâng cao chỉ số minh bạch bằng cách cải thiện tiến trình giao dịch và môi trường pháp lý, cũng như việc cung cấp thông tin."

Minh bạch bất động sản nắm vai trò chủ chốt trong việc thu hút đầu tư, thúc đẩy các hoạt động của doanh nghiệp và nâng cao chất lượng cuộc sống. Trong khi sự dễ dàng của việc đầu tư vào thị trường minh bạch không thể cường điệu hóa, thì thị trường không minh bạch lại mang đến một môi trường ít cạnh tranh hơn cho các nhà đầu tư.

JLL cung cấp một bản thông tin ngắn về tính minh bạch của các quốc gia trong khu vực Đông Nam Á.

Myanmar (vị trí 95 trên toàn cầu)

Trải qua 5 thập niên dưới chế độ quân phiệt, nhiều công dân Myanmar phe Liên đoàn Quốc gia mới thuộc Đảng dân chủ - đã thay mặt chính phủ để ra quyết định phá bỏ chế độ độc tài trong quá khứ, đồng thời thực hiện cải cách để cải thiện nền kinh tế. Một trong những khó khăn chính trong ngành bất động sản của thị trường này là các hợp đồng giao dịch thiếu sự minh bạch, chính phủ có thể tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư bằng việc thiết lập một cơ quan đăng ký công khai sở hữu thương hiệu cho doanh nghiệp dễ dàng tiếp cận và một cơ quan cấp phép để điều chỉnh thẩm định bất động sản và môi giới. Ví dụ, tại đây không có luật về các quyền sở hữu trí tuệ. Tuy nhiên, chính phủ đang cải cách những quy định và tiến trình dự kiến sẽ được áp dụng trong năm 2016. Ông Andrew Gulbrandon, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường của JLL đã nhận định.

Việt Nam (vị trí 68 trên toàn cầu)

Sau sự ra đời của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản ngày 1 tháng Bảy năm 2015, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam đã thiết lập đỉnh cao mới. Đây là hai điều được nhắc đến nhiều nhất – về những thay đổi luật trong thị trường nhà ở, các tổ chức, cá nhân người nước ngoài đã được phép mua nhà. Các quy định này cũng nêu rõ rằng các nhà phát triển dự án bất động sản phải được đảm bảo bởi các tổ chức tín dụng trước khi họ có thể bán hoặc cho thuê nhà ở định hình trong tương lai. Những nỗ lực đáng chú ý nhất trong việc cải thiện tính minh bạch bất động sản là Nghị định số 117/2015 / NĐ - CP của Chính phủ về việc xây dựng, quản lý và sử dụng Hệ thống thông tin về Nhà ở và Thị trường bất động sản, có hiệu lực kể từ ngày 1/1/2016. Mặc dù phải cần thêm thời gian để đạt được những lợi ích của quy định mới này, nhưng nó sẽ tạo ra một cơ sở dữ liệu quốc gia về thị trường bất động sản.

Philippines (vị trí 46 trên toàn cầu)

Philippines hiện nay không cung cấp dữ liệu bất động sản công khai tiếp cận và chất lượng để tạo thuận lợi cho quá trình giao dịch. Bangko Sentral Pilipinas, ngân hàng trung ương của Philippines, đã ra mắt báo cáo Chỉ số Bất động sản Nhà ở vào tháng sáu, được xem như một biện pháp đánh giá xu hướng giá cả trong phân khúc nhà ở. Bước tiếp theo là để mở rộng vùng phủ sóng của các chỉ số bao gồm các lĩnh vực thương mại bất động sản và các phân khúc khác, cần phải tăng cường sử phối hợp tập trung (tại địa phương và các nước trong khu vực thuộc cấp quốc gia) và thông qua việc thực hiện nhất quán các quy tắc sử dụng đất và quy hoạch phát triển để giải quyết những vấn đề liên quan như tình trạng tắc nghẽn, theo ông Claro Cordero, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu, Tư vấn và Định giá JLL Philippines.

Indonesia (vị trí 45 trên toàn).

Việc giảm bớt tệ quan liệu và thúc đẩy các chính sách ủng hộ kinh doanh là việc ưu tiên của chính quyền Joko Windodo hiện nay. Những điều chỉnh về thuế đã được thực hiện nhằm khuyến khích sự hình thành Quỹ Đầu tư Tín thác Bất động sản nội địa, những hạn chế về quyền sở hữu của người nước ngoài trong các ngành công nghiệp đã được nới lỏng vào đầu năm 2016. Gần đây, các thông báo ân xá thuế, giảm tỷ lệ nợ xấu, điều chỉnh các quy định thế chấp và cắt giảm lãi suất cơ bản tất cả đều có tiềm năng để thúc đẩy sự phát triển bất động sản nhà ở.  Một vấn đề lớn là tại đây thiếu sự công bố công khai các cơ sở dữ liệu giao dịch đất / tài sản. Tương tự, cũng không có dữ liệu thị trường bất động sản thứ cấp được công bố. Theo như ông James Taylor, Giám đốc bộ phận nghiên cứu của JLL tại Indonesia cho biết. "Chính phủ cần có những hồ sơ nội bộ, những dữ liệu có liên quan đến các giao dịch là cực kỳ có lợi."

Thái Lan (vị trí 38 trên toàn cầu)

Vào đầu tháng 10, Bộ đã thông qua bản dự luật thuế mới về đất và tòa nhà. Dự luật sẽ đem đến gánh nặng tài chính cho những vị chủ sở hữu bất động sản nào không đáp ứng được các tiêu chí miễn thuế. Một số trong những chủ nhà trên sẽ bị buộc phải khai thác tốt hơn các tài sản của họ để tránh mức thuế cao và/hoặc tạo ra nhiều thu nhập để bù đắp lại các chi phí. Những chủ nhà khác sẽ gặp áp lực với bài toàn giải quyết các tài sản chưa được khai thác tốt để không phải chịu gánh nặng về thuế này. Ông Andrew Gulbradson, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu thị trường JLL Thái Lan cho biết: "Khung thuế mới về đất đai và tài sản này thay thế các phương pháp lỗi thời hơn 40 năm qua. Thuế mới này sẽ đòi hỏi tăng cường việc giám sát của những nhà quản lý cũng như gia tăng sự tham gia từ doanh nghiệp tư nhân trong việc định giá và môi giới. Nếu được chấp nhận thuận, JLL tin rằng cấu trúc thuế mới này là một bước tiến quan trọng trong việc cải thiện tính minh bạch trên thị trường"

Malaysia (vị trí 28 trên toàn cầu)

Malaysia, cùng với Singapore (xếp hạng thứ 11) và Hồng Kong (xếp hạng thứ 15), nằm trong nhóm minh bạch. Đã có một số sửa đổi Luật Tiêu đề Strata được ban hành thành luật vào tháng 06 năm 2015. Một trong những thay đổi nằm ở khâu bảo trì và quản lý khi hoàn thành một dự án, nhà đầu tư sẽ chịu trách nhiệm duy trì các tòa nhà hoặc đất đai và tài sản của chung. Điều này cung cấp sự thuận lợi hơn cho chủ sở hữu và bảo vệ họ trong các trường hợp nhà đầu tư không tuân theo việc duy trì tài sản.

​​Singapore (xếp hạng 11 trên toàn cầu)

Thị trường cuối cùng xếp hạng cao nhất trong bảng, Singapore mặc dù là một thị trường minh bạch nhưng luôn cải thiện bản thân bằng cách tạo ra một môi trường mở cung cấp thông tin về hợp đồng thuê tư nhân (nhà ở, văn phòng bán lẻ và công nghiệp) mà công dân có thể dễ dàng truy cập và có độ chính xác cao và cả báo cáo chi tiết phí dịch vụ của chủ nhà.