Skip Ribbon Commands
Skip to main content

Nghiên cứu

báo cáo nghiên cứu

Báo cáo tóm tắt thị trường Bất động sản Việt Nam Q4 2015


KINH TẾ VIỆT NAM - ĐIỂM NỔI BẬT​

Kinh tế Việt Nam tăng trưởng 7,0% trong Q4.15: Tăng trưởng GDP Việt Nam đạt tốc độ khá nhanh so với mức 6,9% trong Q3.15. Tính chung cả năm 2015, tăng trưởng GDP của Việt Nam đạt 6,9%, vượt mục tiêu 6,2% mà Chính phủ đặt ra vào đầu năm 2015. Tăng trưởng này khá quan trọng đối với nền kinh tế Việt Nam trong những năm tới trong bối cảnh giá dầu thế giới đang giảm và sự bất ổn trên thị trường tài chính quốc tế. Trong cơ cấu nền kinh tế, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 2,4%, khu vực công nghiệp và xây dựng tăng 9,6%, và khu vực dịch vụ tăng 6,3%. Tốc độ tăng trưởng nhanh nhất trong vòng năm năm qua được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng của ngành công nghiệp và nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài cao kỷ lục.​

Doanh thu bán lẻ tăng nhưng lượng khách quốc tế giảm: Tổng mức bán lẻ và doanh thu dịch vụ tiêu dùng năm 2015 tăng 8,4% so với năm trước. Việt Nam thu hút khoảng hơn 7,9 triệu lượt du khách quốc tế trong năm 2015, giảm 0,2% so với năm 2014 và là lần giảm đầu tiên trong sáu năm qua. Trong tháng 12/2015, lượng khách đến Việt Nam ước tính đạt 760.800 lượt, tăng 2,6% so với tháng trước và tăng 15,0% so với cùng kỳ năm trước. Đây là tháng thứ sáu liên tiếp Việt Nam ghi nhận sự gia tăng số lượng du khách quốc tế, phục hồi sau 13 tháng suy giảm liên tiếp. Có sự gia tăng về số lượng khách du lịch đến từ Hàn Quốc (31,4% so với cùng kỳ năm trước) và Singapore (16,9% so với cùng kỳ năm trước). Doanh thu chín tháng từ ngành du lịch đã tăng 2,8% so với cùng kỳ năm trước.

Vốn FDI tăng: Lượng vốn FDI giải ngân năm 2015 đạt 14,5 tỷ USD, tăng 17,4% so với năm trước. Việt Nam thu hút được 22,8 tỷ USD vốn FDI trong năm nay, tăng 12,5% so với năm 2014, trong đó bao gồm 15,6 tỷ USD từ 2.013 dự án đăng ký cấp mới và 7,2 tỷ USD từ 814 dự án đăng ký tăng thêm. Lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo tiếp tục là lĩnh vực thu hút đầu tư nước ngoài cao nhất, với tổng cộng 15,2 tỷ USD (chiếm 66,9%) và ngành bất động sản đứng vị trí thứ ba với 2,4 tỷ USD (chiếm 10,5%). Thành phố Hồ Chí Minh (TP.HCM) dẫn đầu trong số 48 địa phương với tổng vốn đăng ký 2,8 tỷ USD. Trong số 58 quốc gia và vùng lãnh thổ đầu tư vào Việt Nam, Hàn Quốc tiếp tục dẫn đầu về dòng vốn FDI, với 2,7 tỷ USD vốn đăng ký mới và tăng​ thêm, chiếm 17,2% tổng vốn FDI, tiếp theo là Malaysia (2,5 tỷ USD), Nhật Bản (1,3 tỷ USD) và Anh Quốc (1,3 tỷ USD).

CPI tăng trong tháng 12/2015: CPI Việt Nam tháng 12/2015 tăng 0,6% so với cùng kỳ năm trước và không đổi so với tháng trước. Đây là mức tăng hàng năm thấp nhất trong vòng 14 năm qua. Việc CPI tăng trưởng thấp là do giá xăng dầu và mức tiêu thụ giảm. Mức tăng giá hàng tháng được ghi nhận trong lĩnh vực y tế, giáo dục và các sản phẩm may mặc.

Tỷ giá hối đoái: Ngân hàng Nhà nước Việt Nam (NHNN) đã tăng tỷ giá bình quân liên ngân hàng giữa đồng Việt Nam và đô la Mỹ lên 21.890 VNĐ/USD, đồng thời nới biên độ tỷ giá từ +/- 2% lên +/- 3%. NHNN lưu ý rằng với những điều chỉnh này, tỷ giá VNĐ sẽ linh hoạt hơn với những thay đổi trong nước và toàn cầu cho đến đầu năm 2016, giúp đảm bảo sự ổn định trong tỷ giá hối đoái và khả năng cạnh tranh của hàng hóa Việt Nam.​

Việt Nam thâm hụt thương mại 3,2 tỷ USD: Theo Tổng Cục thống kê (GSO), cả nước ghi nhận mức thâm hụt thương mại 3,2 tỷ USD trong năm 2015. Lượng xuất khẩu các mặt hàng nông sản chính như cà phê và gạo giảm sút được cho là nguyên nhân của thâm hụt thương mại. Trong năm 2015, Việt Nam đạt 162,4 tỷ USD kim ngạch xuất khẩu và 165,6 tỷ USD kim ngạch nhập khẩu, lần lượt tăng 8,1% và 12,0% so với cùng kỳ năm trước. Hoa Kỳ là thị trường xuất khẩu lớn nhất của Việt Nam trong năm 2015, đạt 33,5 tỷ USD kim ngạch xuất khẩu, tăng 17,0% so với năm 2014. Thị trường nhập khẩu lớn nhất là Trung Quốc, đạt 49,3 tỷ USD, tăng 12,9% so với cùng kỳ năm trước.​

Doanh nghiệp đăng ký cấp mới tăng: Trong năm 2015, cả nước có 94.754 doanh nghiệp đăng ký thành lập mới với tổng vốn đăng ký 605,5 nghìn tỷ VNĐ, tăng 26,6% về số doanh nghiệp và tăng 39,1% về số vốn đăng ký so với năm trước. Số vốn đăng ký bình quân một doanh nghiệp thành lập tăng 9,9%. Số doanh nghiệp hoàn tất thủ tục giải thể, chấm dứt hoạt động kinh doanh trong năm 2015 là 9.467 doanh nghiệp, giảm 0,4% so với năm 2014.​



THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG TP.HCM

Nguồn cung và nguồn cầu

Nguồn cung tăng nhẹ
  • Trong Q4.15, chỉ có một tòa nhà Hạng C tham gia vào thị trường. Tổng nguồn cung đạt khoảng 1,7 triệu m2.
  • Trong năm 2015, đã có hơn 100.000 m2 diện tích nguồn cung mới tham gia vào thị trường văn phòng, tăng gần 30% so với năm 2014.

Nhu cầu tiếp tục cải thiện
  • Mức tiêu thụ thuần trong Q4.15 đạt gần 17.000 m2, chủ yếu đến từ các tòa nhà văn phòng mới.
  • Tỷ lệ lấp đầy trung bình đạt trên 90% tại tất cả các Phân hạng với sự cải thiện đáng kể của khu vực Vùng ven.​

Hiệu suất Tài sản

Giá thuê tăng nhẹ
  • Giá thuê thuần trung bình tiếp tục xu hướng tăng so với quý trước, tăng 0,6% trong Q4.15.
  • Nhiều chủ tòa nhà đã chào giá cao hơn từ 1-2 USD/m2 đối với các khách thuê tiềm năng, đặc biệt đối với các khách hàng tiến hành gia hạn hợp đồng thuê.

Triển vọng

Nguồn cung dự kiến tăng nhẹ
  • Khoảng 50.000 m2 diện tích văn phòng mới dự kiến được hoàn thành trong năm 2016. Không có tòa văn phòng Hạng A nào tham gia vào thị trường trong 12 tháng tới.
  • Hầu hết các dự án tương lai trong năm 2016 đang trong giai đoạn cuối của quá trình hoàn thiện xây dựng và nằm ngoài khu trung tâm.

Giá thuê sẽ cải thiện trong năm 2016
  • Mức giá thuê dự kiến sẽ tăng khi chủ nhà giảm các ưu đãi cho phù hợp với nhu cầu thị trường đang cải thiện.
  • Nhu cầu di dời và mở rộng diện tích của các ngân hàng và tập đoàn tài chính dự kiến sẽ tiếp tục tăng trong năm 2016.



THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TP.HCM

Nguồn cung và Nguồn cầu

Lượng mở bán tiếp tục tăng cao
  • Căn hộ: Lượng mở bán mới đạt 7.600 căn, tăng 12% so với Q3.15 và 64% so với Q4.14. Thị phần các căn hộ Cao cấp tiếp tục đạt cao.
  • Biệt thự / Nhà phố: Lượng mở bán mới đạt cao kỷ lục với 494 căn. Quận 2 và Quận 9 tiếp tục thu hút phần lớn các dự án phát triển.

Lượng cầu duy trì ở mức cao
  • Căn hộ: Lượng bán đạt 7.752 căn trong Q4.15, với các căn hộ có giá bán trên 1.500 USD/m2 chiếm đến gần 50%.
  • Biệt thự / Nhà phố: Lượng bán tăng 57% so với Q3.15 và đạt gần gấp đôi lượng bán trong Q4.14.


Hiệu suất Tài sản​

Giá bán tăng cao
o Thị trường sơ cấp:
  • Căn hộ: Giá bán tiếp tục xu hướng tăng, với phân khúc căn hộ Bình dân có giá bán tăng mạnh ở mức 2,9% so với quý trước.
  • Biệt thự / Nhà phố: Giá bán tăng cao tại các dự án ở ngoại thành có hoạt động xây dựng tích cực và chương trình mở bán sôi nổi.
o Thị trường thứ cấp:
  • ​Căn hộ: Giá bán tăng ở nhiều dự án. Một vài tòa nhà hoàn thành cách đây nhiều năm ghi nhận xu hướng giảm, ở mức 1-2% so với Q3.15.
  • Biệt thự / Nhà phố: Xu hướng tăng giá tiếp diễn trên diện rộng. Một số dự án mới hoàn thành có giá bán tăng cao ở mức 4-6% so với Q3.15.

Triển vọng

Nguồn cung kỳ vọng tiếp tục đạt cao trong năm 2016
  • Khoảng 25.000 Căn hộ dự kiến mở bán trong năm tới, đến từ hầu hết các quận/huyện trên địa bàn thành phố.
  • Nguồn cung Biệt thự / Nhà phố dự kiến đạt 1.150 căn trong năm 2016, bẳng với lượng mở bán trong năm 2015 và chủ yếu đến từ các dự án tầm trung, có quy mô lớn.

Lượng cầu kỳ vọng duy trì các mức tăng trưởng cao
  • Xu hướng mua đầu tư tiếp diễn và các hỗ trợ tín dụng tích cực cho người mua nhà, sẽ tiếp tục thúc đẩy lượng giao dịch trong năm tới.
  • Xu hướng tăng giá sẽ còn tiếp tục.



THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ TP.HCM​

Nguồn cung và nguồn cầu

Nguồn cung tăng
  • Có hai trung tâm thương mại và hai siêu thị tham gia vào thị trường trong Q4.15. Tổng nguồn cung bán lẻ đạt gần một triệu m2.
  • Emart, nhà bán lẻ Hàn Quốc mới gia nhập vào Việt Nam, đã ra mắt siêu thị đầu tiên tại Quận Gò Vấp với tổng diện tích 11.900 m2.

Nguồn cầu cải thiện đáng kể
  • Mức tiêu thụ thuần trong mảng Trung tâm thương mại đạt 63.000 m2, chủ yếu từ hai dự án mới – Pearl Plaza và Vincom Thảo Điền.
  • Mức hấp thụ Trung tâm thương mại tại Khu vực Trung tâm đạt hơn 3.700 m2 trong Q4.15.

Hiệu suất Tài sản​

Giá thuê không đổi
  • Giá thuê trong khu vực Trung tâm giữ mức 70,4 USD/m2/tháng trong ba quý liên tiếp
  • Giá thuê gộp trung bình trong khu vực Ngoài trung tâm đạt 39,1 USD/m2/tháng, giảm không đáng kể so với quý trước
  • Giá thuê tại các Bazaar ổn định trong Q4.15.

Triển vọng

Nguồn cung tăng mạnh trong quý tới
  • Nguồn cung tương lại dự kiến đạt 180.000 m2 diện tích bán lẻ trong năm 2016, đến từ các nhà đầu tư tiêu biểu.
  • Ngoại trừ Sài Gòn Centre 2, các dự án bán lẻ dự kiến hoàn thành trong năm 2016 đều nằm ngoài Khu vực Trung tâm.

Diện tích lấp đầy sẽ ở mức cao
  • Với nguồn cung tương lai lớn và chất lượng tốt trong năm 2016, mức tiêu thụ thuần dự kiến sẽ đạt mức cao.
  • Giá thuê trung bình sẽ có xu hướng giảm khi cạnh tranh giữa các nhà đầu tư đang rất gay gắt, nhưng hiệu suất thị trường chỉ đạt mức trung bình.



THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ DỊCH VỤ TP.HCM

Nguồn cung và nguồn cầu

Nguồn cung tăng nhẹ
  • Một dự án hoàn thành trong Q4.15 (City Living 2, Quận Bình Thạnh), bổ sung thêm 18 căn hộ vào nguồn cung của thị trường.
  • Hạng B tiếp tục dẫn đầu nguồn cung (chiếm 52,9%) dù không có dự án mới nào tham gia thị trường kể từ năm 2013.

Lượng cầu tăng
  • Tỷ lệ lấp đầy trung bình trong Q4.15 tăng 245 điểm phần tram so với Q3.15, đến từ tỷ lệ lấp đầy đạt cao ở các dự án hạng B và hạng C.
  • Lượng cầu các căn hộ dịch vụ hạng A tiếp tục xu hướng giảm trong Q4.15.

Hiệu suất tài sản

Giá thuê giảm
  • Trong Q4.15, giá thuê trung bình giảm 0,9% so với quý trước và giảm 5,7% so với cùng kỳ năm trước. Hạng C là phân khúc duy nhất tăng giá thuê trong Q4.15.
  • Chênh lệch giá thuê giữa căn hộ Hạng A và Hạng B tiếp tục được nới rộng, từ 37,7% trong Q3.15 lên 39,1% trong Q4.15.
Triển vọng thị trường

Nguồn cung dồi dào trong giai đoạn 2016-17
  • Trong hai năm tới sẽ có gần 800 căn hộ dịch vụ tham gia vào thị trường đến từ năm dự án.
  • Quận 1 và Quận 3 sẽ tiếp tục dẫn đầu nguồn cung, chiếm khoảng 85% tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ tương lai.

Nguồn cầu dự kiến ổn định
  • Tỷ lệ trống của thị trường được dự báo sẽ tăng đáng kể khi những dự án sắp hoàn thành tham gia vào thị trường.
  • Giá thuê sẽ tiếp tục xu hướng giảm trong những quý tới, chủ yếu do áp lực dư cung trên thị trường.



THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG HÀ NỘI

Nguồn cung và Nguồn cầu
Nguồn cung ghi nhận tăng
  • Hai tòa nhà mới hoàn thành, cung cấp hơn 36.000 m2 diện tích văn phòng cho thị trường. Tổng cung đạt hơn 1,6 triệu m2 tính đến cuối năm 2015.
  • Nguồn cung mới trong năm 2015 khá hạn chế, chỉ có phân khúc hạng B có diện tích tăng thêm.

Nhu cầu về mặt bằng văn phòng ổn định
  • Mức tiêu thụ toàn thị trường đạt khoảng 25.000 m2 trong Q4.15, và chủ yếu đến từ phân khúc văn phòng hạng B.
  • Các giao dịch cho thuê trong quý hầu hết là các diện tích vừa và nhỏ. Giao dịch đăng ký thuê trước khi hoàn thành tại các dự án mới hoàn thành cũng khá hạn chế.
Hiệu suất tài sản

Giá thuê ghi nhận giảm
  • Giá thuê trung bình giảm ở tất cả các phân khúc, tuy nhiên mức giảm ít hơn quý trước.
  • Giá thuê ở hầu hết các tòa nhà văn phòng trong quý đều ổn định, tuy nhiên có một vài tòa nhà có diện tích trống cao đã giảm giá thuê tới hai con số.
Triển vọng

Nguồn cung tăng trong năm 2016
  • Khoảng 115.000 m2 diện tích văn phòng mới dự kiến sẽ gia nhập thị trường trong năm 2016.
  • Nhu cầu về mặt bằng văn phòng cho thuê dự kiến sẽ chủ yếu đến từ nguồn cung mới, đặc biệt là tại khu vực trung tâm mới.

Tăng trưởng giá thuê dự kiến tiếp tục ghi nhận âm
  • Giá thuê dự kiến trong năm tới sẽ phải đối mặt với áp lực giảm giá do nguồn cầu ổn định trong khi dư cung.
  • Tuy nhiên, giá thuê tại các tòa nhà văn phòng chất lượng tốt tại khu vực trung tâm mới dự kiến sẽ tăng nhẹ trong năm tới.



THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở HÀ NỘI


Nguồn cung và Nguồn cầu​

Hoạt động mở bán sôi nổi
  • Lượng mở bán mới đạt 8.800 căn, tăng 18% so với Q3.15. Cả năm 2015, có đến 28.300 căn mở bán mới, cao hơn tổng mở bán 2013-14.
  • Tiến độ xây dựng tốt được duy trì ở nhiều dự án. Lượng hoàn thành mới trong cả năm 2015 đứng ở mức 23.200 căn.

Lượng cầu cao kỷ lục
  • Lượng bán tăng 8% so với Q3.15 và đạt mức 8.500 căn. Trong số này, các căn hộ có giá bán khoảng 1.000-1.500 USD/m2 chiếm gần 50%.
  • Quận Hoàng Mai dẫn đầu lượng bán với 2.100 căn, theo sau là quận Hai Bà Trưng, Thanh Xuân và Nam Từ Liêm với 1.300 căn mỗi quận.

Hiệu suất thị trường

Giá bán tiếp tục xu hướng tăng
o Thị trường sơ cấp
  • Giá bán tăng đáng kể, ở mức 1,8% so với Q3.15. Các dự án mở bán trong năm 2015 ghi nhận các mức tăng cao, vào khoảng 3-5% so với quý trước.
  • Mức tăng ở phân khúc Cao cấp đạt 3,2% so với Q3.15.

o Thị trường thứ cấp
  • Xu hướng tăng giá tiếp diễn, nhưng tốc độ tăng giá có phần suy giảm so với quý trước.
  • Số lượng các dự án có giá bán giảm trong tổng cung thứ cấp tăng từ 12% trong Q3.15 lên 23% trong Q4.15.​

Triển vọng thị trường

Nguồn cung kỳ vọng tiếp tục đạt cao trong năm tới
  • Lượng hoàn thành mới trong năm 2016 dự kiến đạt 21.000 căn. Trong đó, 85% đã được bán ra, và 40% sẽ đến từ phân khúc Trung cấp.
  • Lượng mở bán mới dự báo đạt cao trong năm tới. Những cải thiện gần đây trên thị trường kỳ vọng sẽ thu hút nhiều nhà đầu tư cũng như nhiều dự án phát triển phân khúc nhà ở.

Lượng cầu kỳ vọng duy trì các mức tăng trưởng cao
  • Xu hướng mua đầu tư tiếp diễn và các hỗ trợ tín dụng tích cực cho người mua nhà, sẽ tiếp tục thúc đẩy lượng giao dịch trong năm tới.
  • Xu hướng tăng giá sẽ còn tiếp tục.​



THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ HÀ NỘI​

Nguồn cung và Nguồn cầu

Hai trung tâm thương mại lớn hoàn thành
  • Tổng nguồn cung tăng hơn 127.000 m2 mặt bằng bán lẻ từ hai TTTM AEON Mall và Vincom Nguyễn Chí Thanh.
  • Cửa hàng tiện ích ngày càng trở nên phổ biến tại thị trường Hà Nội khi một loạt các cửa hàng tiện ích được mở cửa trong thời gian gần đây.

Nhu cầu mặt bằng bán lẻ giảm
  • Mức tiêu thụ thuần ghi nhận âm tại nhiều trung tâm thương mại tại Hà Nội.
  • Tuy nhiên, hai TTTM mới hoàn thành đạt tỷ lệ lấp đầy cao trên 90% khi vừa khai trương.​
Hiệu suất tài sản

Giá thuê giảm nhẹ theo quý
  • Giá thuê trung bình phân khúc TTTM đạt 30 USD/m2/tháng, giảm 1,0% so với quý trước do giá thuê giảm tại các TTTM hoạt động không hiệu quả.
  • Trong khu vực trung tâm, giá thuê tại tầng trệt của một số TTTM đạt trên 100 USD/m2/tháng.​
Triển vọng

Nguồn cung không có nhiều thay đổi
  • Không có dự án TTTM mới nào dự kiến hoàn thành trong vòng 12 tháng tới. Trong khi đó thị trường bán lẻ Hà Nội kỳ vọng sẽ đón nhận thêm nhiều siêu thị và cửa hàng tiện ích.
  • Việc thiếu nguồn cung mới được dự báo sẽ giữ tỷ lệ lấp đầy của thị trường ổn định do nguồn cầu dự kiến thay đổi không đáng kể.

Giá thuê dự kiến giảm
  • Tình trạng dư cung trong khi nguồn cầu ổn định dự kiến sẽ làm giảm giá thuê tại thị trường bán lẻ Hà Nội trong vòng vài quý tới.
  • Sức mua yếu sẽ là một trong những yếu tố thách thức nhất trong thị trường bán lẻ.








Xin vui lòng điền vào mẫu để tải về báo cáo.

pdf | 2993153