20 năm thay đổi đối với chủ đầu tư và người mua nhà ở Hồng Kông

Hong Kong, 25 July 2017 – Thị trường đất nền và nhà ở tại Hồng Kông giống như những quả bong bóng đang bị thổi phồng, mặc dù thị trường này bị giới hạn bởi những điều luật của Chính phủ Hồng Kông. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn chưa thấy được hiệu quả tối đa.

Trong 20 năm kể từ năm 1997, cả chủ đầu tư và người mua đất nền và nhà ở tại Hồng Kông đã trải qua khá nhiều thay đổi; Chủ đầu tư Trung Quốc đã trở lại đầu tư vào thị trường bất động sản và giá trị đầu tư nhà ở đã tăng chóng mặt lên đến 75,9% trong hai thập kỷ qua.

Vào ngày 1 tháng 7 năm 1997, khi lá cờ Trung Quốc được giương cao ở Hồng Kông, các chủ đầu tư đại lục đã chiếm khoảng 25% tổng số tiền phải trả cho các khu dân cư trong doanh thu bán đất công của chính phủ. Ngay sau đó, họ đã rút khỏi thị trường trong cuộc khủng hoảng tài chính châu Á. Đến nay, các chủ đầu tư Trung Quốc đã trở lại, và giành được 100% các đợt đấu thầu các khu dân cư cho đến năm 2017, và chiếm 62% tổng vốn thị trường của những thị trường tài chính.

Tuy nhiên vẫn chưa liệt kê hết các chủ đầu tư trong nước, theo bản báo cáo gần đây của JLL.

CK Lau, Trưởng phòng Tư vấn và Thẩm định giá tại Châu Á của JLL cho biết: "Khi các chủ đầu tư trong nước bán các bất động sản của họ, đó cũng là lúc họ tích cực tìm kiếm cơ hội thâu tóm các khu đất đắc địa khác. Bên cạnh đó, các chủ đầu tư Trung Quốc cũng có thể phải đối mặt với những trở ngại để huy động vốn và vay nợ để đấu thầu đất tại Hồng Kông.

Những khu đất mới và huy động vốn xây dựng của Cơ quan Tiền tệ Hồng Kông (HKMA) cũng có thể khiến các chủ đầu tư nhỏ và vừa đánh mất khả năng cạnh tranh của họ, tuy nhiên các nhà đầu tư lớn trong nước có thể sẽ không bị ảnh hưởng bởi nguồn tài chính tương đối mạnh và khả năng tiếp cận với tập đoàn tài chính.

Theo ông Joseph Tsang, Tổng giám đốc tại Hong Kong của JLL, đối với người mua nhà, triển vọng của thì trường nhà ở sẽ "tươi sáng hơn" và vững mạnh hơn so với năm 1997. Trở lại năm 1997, chín trên mười giao dịch được thực hiện với mục tiêu tìm kiếm lợi nhuận trước khi dự án hoàn thành. Chứng thực bán hàng là một thỏa thuận bán lại rất phổ biến, cho phép chuyển nhượng những bất động sản sơ cấp chưa hoàn thành. Tuy nhiên, hình thức này đã chính thức bị hủy bỏ vào năm 2011 khi thuế đất bắt đầu phải thanh toán và không được trì hoãn thanh toán đối với tất cả các Hợp đồng Mua Bán. Ngày nay, người mua nhà chủ yếu mua bất động sản để sử dụng cho cá nhân, trong đó những người mua nhà lần đầu chiếm khoảng 90% trên tổng doanh số bán hàng trong những tháng gần đây.

Hệ số khả năng trả nợ (DSR) hoặc mức chi trả trung bình của một hộ gia đình sử dụng để thanh toán các khoản thế chấp hàng tháng hiện tại đang ở mức ổn định nhờ vào các khoản cho vay từ HKMA. Tuy nhiên, giá bất động sản vẫn tiếp tục tăng cao, bất chấp những nỗ lực kìm hãm của chính phủ.

Những đợt tăng thuế đất và các chính sách sau ba năm mới được chuyển nhượng đã thắt chặt nguồn cung thị trường thứ cấp với nguồn cung khoảng 1,2 triệu căn hộ. Số lượng căn hộ trên thị trường thứ cấp tăng lên đáng kể do thiếu các biện pháp khuyến khích tài chính, trong khi đó nhiều người mua đang tập trung vào thị trường sơ cấp với khoảng 11.000 căn hộ / năm được cung cấp trong năm năm qua, xu hướng này dự kiến sẽ tiếp tục thúc đẩy giá nhà ở và giá đất tăng.

"Chính phủ đã trao người mua cho chủ đầu tư", Tsang cho biết. "Điều này khiến người mua nhà từ thị trường thứ cấp chuyển sang thị trường sơ cấp để mua căn hộ mới, và tạo ra nhiều lợi ích cho các chủ đầu tư."

Phản ứng của các chủ đầu tư đối với giải pháp làm dịu—cung cấp các ưu đãi về tài chính và giảm giá đã làm thị trường tăng nhiệt.

"Điều này đã đẩy thị trường vào một chu kỳ luẩn quẩn. Đó là lý do làm cạnh tranh về đất đai và giá bán đang có xu hướng tăng", ông giải thích. "Khi giá nhà tăng, những chủ sở hữu thứ hai sẽ càng khó khăn hơn trong việc bán lại những bất động sản của họ."

Vậy tương lai sẽ như thế nào? JLL ước tính giá trị vốn nhà ở sẽ tăng thêm 5% trong nửa cuối năm nay, dự kiến sẽ tăng khoảng 10% đến 15% cho cả năm 2017. Trong khi đó, các căn hộ có diện tích nhỏ hơn sẽ vẫn chiếm ưu thế do người mua luôn tìm kiếm tài sản có mức giá vừa phải.

Ông Tsang cũng kiến nghị chính phủ nới lỏng hơn cho thị trường thứ cấp.

"Nếu chính phủ áp dụng các biện pháp làm dịu trên thị trường sơ cấp đồng thời nới lỏng thị trường thứ cấp thì người mua nhà sẽ có xu hướng chuyển sang thị trường thứ hai này. Khi đó, các chủ đầu tư sẽ cạnh tranh bằng cách hạ giá bán. Khi giá thành giảm, các chủ đầu tư sẽ giảm bớt được sự khốc liệt của giá đất", ông dự đoán.