Bốn cạm bẫy chính trong M&A bất động sản

Trong năm 2015, các thương vụ M&A trên toàn cầu đạt mức kỷ lục, nhiều tài sản có giá trị cao đang trong quá trình thương thảo – bao gồm cả những danh mục bất động sản trọng điểm.

Mặc dù việc thâu tóm bất động sản từ M&A được xem là một cách để tối đa hóa giá trị mang lại hiệu quả cao, nhưng thông thường thì bất động sản được xem xét trong giai đoạn sau của cuộc đàm phán và điều này có thể làm xuất hiện nhiều vấn đề khi 'những điều ẩn giấu' lộ diện.

Theo báo cáo của JLL, Hoạt động M&A thành công: Nắm bắt giá trị thông qua bất động sản, cứ năm thương vụ thì sẽ có ít nhất một thương vụ thất bại khi xem xét đến yếu tố bất động sản cho đến khi thỏa thuận được ký kết, điều này có thể làm gia tăng rủi ro, khó ước tính chi phí và dễ dẫn đến sai lệch trong chiến lược kinh doanh.

Vậy những vấn đề phổ biến nhất cần lưu ý là gì?

Không để ý vào những yếu tố nhỏ

Giá thị trường của một danh mục đầu tư bất động sản bị thâu tóm có thể sẽ khác biệt rất lớn với giá trị đã được thỏa thuận, khiến công ty thâu tóm phải chịu rủi ro đáng kể về tài chính.

Remco van der Mije, Phó Giám đốc, JLL Hà Lan giải thích: "Trong giai đoạn đầu của giao dịch M&A, các công ty cần phải xem xét thời hạn thuê và khảo sát giá thuê vì họ cần biết về tình hình tài chính của dự án. Các chi phí dài hạn nào đi kèm với hợp đồng thuê và thời gian thanh toán những chi phí đó?

"Bạn có hiểu rõ những quốc gia mà bạn đang giao dịch, quốc gia nào mà khách thuê phải chịu trách nhiệm bảo trì tòa nhà, và quốc gia nào mà chủ sở hữu phải thanh toán các chi phí đó? Bạn có muốn trở thành khách thuê một danh mục bất động sản đang trong tình trạng xấu, không nhận ra rằng bạn sẽ được thanh toán các chi phí sửa chữa."

Hình phạt cho người kết thúc hợp đồng là những chi phí khác mà có thể bạn không biết trừ khi đội ngũ của bạn có nghiên cứu chuyên sâu.

Nhận lấy rủi ro mà không biết

Các danh mục bất động sản có thể rất lớn và rất phức tạp, bao gồm nhiều loại rủi ro, từ rủi ro về bảo mật cho đến các vấn đề về môi trường.

Van der Mije nói: "Trong một đất nước bất ổn, vị trí địa lý có thể ảnh hưởng rất lớn đến giá trị. Bạn có thể điều chỉnh thỏa thuận để tránh mất giá trị, có thể loại bỏ những bất động sản có rủi ro ra khỏi hợp đồng - nhưng chỉ khi bạn đánh giá rủi ro bảo mật trước khi chốt hợp đồng."

Tom Carroll, Giám đốc của EMEA Corporate Researchcho biết thêm: "Một khu vực bị ô nhiễm có ảnh hưởng trực tiếp đến giá mua và thậm chí có thể phá vỡ thỏa thuận nếu đủ nghiêm trọng. Chẳng hạn, một bảo hiểm bồi thường có thể cần thiết để bảo vệ bạn khỏi những vụ kiện tụng trong tương lai nếu có bất kỳ khiếu nại nào còn lại với chủ sở hữu trước đó. Đánh giá rủi ro sớm trong quá trình M&A sẽ cho bạn thời gian để tìm ra những hành động cần thực hiện."

Kém liên kết với mục tiêu chính

Bất kỳ tài sản bất động sản bị thâu tóm nào cũng phải hỗ trợ cho một chiến lược giao dịch lớn hơn. Ví dụ, nếu mục tiêu của việc sáp nhập hoặc mua lại dựa trên việc hợp nhất, danh mục bất động sản phải cho phép điều này.

Sẽ là một thảm họa nếu sau khi hoàn tất giao dịch và bạn nhận ra rất khó để bán những bất động sản này trong khoảng thời gian ngắn do thiếu sự hấp dẫn đối với doanh nghiệp hoặc nhà đầu tư.

Làm xáo trộn nguồn nhân lực

Suy nghĩ đầu tiên của nhân viên khi họ biết thông tin về việc mua bán hoặc sáp nhập là liệu họ có thể vẫn làm công việc hiện tại với mức lương và địa điểm không thay đổi. Nếu địa điểm làm việc thay đổi thì họ rất có thể sẽ rời khỏi công ty.

Vì vậy, nếu một công ty có lực lượng lao động kỹ năng cao, kiến thức chuyên môn của họ tạo ra doanh thu chính và là giá trị của tổ chức, một chiến lược bất động sản là nên không thay đổi vị trí làm việc của họ. Nếu có sự di dời thì cũng cần có một chiến lược bất động sản không làm thay đổi tác động bất lợi lên năng suất làm việc.

Carroll nói: "Đây chỉ là một số cạm bẫy trong M&A được nêu ra trong báo cáo của chúng tôi. " Bất động sản chiếm tầm quan trọng rất lớn trong chiến lược M&A,và đây cũng là kinh nhiệm của nhiều công ty đã đúc kết sau những khó khăn."