Chỗ đậu xe tại Hồng Kông: có phải là khoản đầu tư tốt?

VIETNAM, October 2017 – Với mức giá bất động sản tăng cao kỷ lục, nhiều nhà đầu tư đang bắt đầu nhìn ngó vào thị trường bãi đậu xe, nơi mà có lượng cầu khổng lố từ các tài xế – số lượng đăng kí xe mô tô và ô tô cá nhân có tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) đạt 4.1% kể từ năm 2011 (Hình 1).

*Tính đến cuối tháng 8
Nguồn: Sở Giao thông vận tải

​

Lượng tiêu thụ xe gia tăng chóng mặt đã thúc đẩy mức giá trung bình của chỗ đỗ xe trong các dự án khu dân cư tăng lên đến 30% trong 8 tháng đầu năm nay.

Nhưng bãi đậu xe có thực sự là một khoản đầu tư tốt?

Trước hết, chúng ta hãy làm rõ nghĩa những gì mà chúng tôi gọi là 'tốt'. Trong bài viết này, "tốt" sẽ là một khoản đầu tư mà giá trị được đảm bảo tăng lên theo thời gian và ổn định – doanh thu hàng tháng phải nhiều hơn khoản vay phải trả ngân hàng kèm theo các loại chi phí đi cùng tài sản.

Hiện tại, số tiền tối đa bạn có thể vay từ ngân hàng để đầu tư vào một bãi đậu xe ở Hồng Kông bị giới hạn ở mức 40% giá trị tài sản. Với giá giao dịch chỗ đậu xe hiện nay trung bình khoảng 1,8 triệu HKD (230.640 USD), một nhà đầu tư vay khoản tiền tối đa cho phép sẽ phải trả khoản nợ 5,147 HKD mỗi tháng (660 USD) với giả định mức lãi suất hàng năm là 3,5% và thời gian vay là 15 năm.

Nếu chúng ta xác định tiền dùng để trả nợ ngân hàng được lấy từ tiền cho thuê chỗ đậu xe, điều này có nghĩa là đầu tư cần đạt được lợi nhuận (NOI yield) là 3.4% ở trạng thái ổn định. Tuy nhiên, hầu hết các chỗ đậu xe hiện nay chỉ đạt từ 2,5% trở xuống, như vậy là một nhà đầu tư trong tình huống nói trên sẽ phải đóng thêm 1,397 HKD (179 USD) mỗi tháng mới đủ khoản trả nợ vay hàng tháng. Khoản thiếu hụt này sẽ còn tăng một khi chi phí quản lý (khoảng 10% thu nhập cho thuê hàng tháng) và thuế bất động sản được áp dụng.

Sự chênh lệch giữa dòng tiền vào và ra có thể được thu hẹp bằng cách kéo dài thời gian vay hoặc may mắn có được lãi suất vay cạnh tranh hơn, nhưng mức lãi suất thả nổi sẽ phụ thuộc rất nhiều vào cá nhân vay.

Vì vậy, chỗ đậu xe hơi có phải là một khoản đầu tư tốt? Với mục đích ổn định, câu trả lời dường như là không. Nhưng khoan hãy kết luận, vì sự mất cân bằng cung cầu trên thị trường vẫn tiếp tục diễn ra và thúc đẩy mức giá thuê chỗ đậu xe tăng lên. Như vậy, khoản đầu tư này có thể sẽ phù hợp với những nhà đầu tư có tiền nhàn rỗi.