Đông Nam Á được hưởng lợi từ đầu tư công nghiệp đô la

VIETNAM, 15 March 2018 – Trung Quốc luôn được coi là "cái nôi" của ngành công nghiệp và hậu cần (logistics) trong nhiều năm liền, nhưng sự tăng trưởng của những thị trường mới nổi đang thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Đứng đầu danh sách là khu vực đang bùng nổ Đông Nam Á, nơi mà các thị trường như Việt Nam và Indonesia được hưởng lợi nhiều nhất từ sự mở rộng các dự án công nghiệp.

Stephen Wyatt, Tổng giám đốc Việt Nam của JLL nhận định "Qua quan sát của JLL, số lượng các công ty có nhu cầu dịch chuyển nhà máy ra khỏi Trung Quốc ngày càng tăng, vì chi phí lao động cao hơn và môi trường kinh doanh đầy thử thách. Trong bối cảnh thị trường như hiện nay, Việt Nam đang tìm kiếm cơ hội và đang nỗ lực mạnh mẽ nhằm khẳng định vị thế là một trung tâm sản xuất tiếp theo cho Đông Nam Á ".

"Với hàng loạt yếu tố hấp dẫn thu hút các doanh nghiệp, bao gồm chi phí lao động thấp, khu kinh tế (EZ) có ưu đãi về thuế và việc ký kết Hiệp định Tự do Thương mại (FTA'S) bao gồm EU, Hàn Quốc và gần đây nhất là CPTPP," theo Stephen cho biết. "Tuy nhiên, thử thách vẫn còn tồn tại với sự thiếu hụt cơ sở hạ tầng chất lượng tốt và chỉ số về tính minh bạch thấp, tuy nhiên, chúng tôi dự báo ngành công nghiệp và logistics tại đây sẽ tăng trưởng trong những năm tới và nhu cầu đến từ các nhà đầu tư, nhà phát triển và nhà sản xuất sẽ tiếp tục mạnh mẽ."

Nhật Bản và Úc vẫn là thị trường trọng điểm của logistics tại Châu Á Thái Bình Dương, trong khi Trung Quốc - mặc dù xếp hạng minh bạch thấp hơn - đã nhanh chóng trưởng thành nhanh và tự hào với một lượng lớn các tài sản hiện đại. Nhưng nhiều chủ đầu tư và nhà đầu tư hoạt động tích cực tại các thị trường này hiện đang tìm kiếm sự tăng trưởng ở những nơi khác trong khu vực.

Điển hình là Quỹ đầu tư tư nhân Warburg Pincus của Hoa Kỳ gần đây đã thành lập một công ty liên doanh với Becamex IDC Corp nhằm phát triển các tài sản công nghiệp và logistics nhiều cấp độ tại Việt Nam.

Sự dịch chuyển cơ sở sản xuất ra khỏi các thị trường như Trung Quốc, cùng với tốc độ tiêu thụ nội địa tăng chóng mặt, chứng minh rằng thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ở trong "giai đoạn đầu" và nằm ở điểm uốn của đường biều đồ tăng trưởng ngoạn mục", theo Jeffrey Perlman, Giám đốc khu vực Đông Nam Á của Warburg Pincus.

Các nhà đầu tư như Warburg Pincus đang hướng đến các thị trường đang phát triển logistics vì hiệu suất đầu tư và sự trưởng thành của các nền kinh tế trong nước, theo Michael Fenton, Giám đốc Khu công nghiệp tại Úc của JLL.

Hiệu suất ở Nhật Bản chỉ rơi vào khoảng 4% trong tổng số cổ phiếu chính và tại Úc là hơn 5%. Trong khi ở các thị trường đang phát triển của Ấn Độ, Indonesia và Việt Nam, các cơ sở logistics hiện đại thuê lại tiện nghi từ các công ty logistics quốc tế của bên thứ ba có hiệu suất từ 7% đến 9%. Fenton chia sẻ.

Nhu cầu tiêu dùng trong nước và thương mại điện tử là những động lực quan trọng cho sự hấp dẫn của logistics tại các thị trường như Ấn Độ và Indonesia, theo Fenton. "Sự tăng trưởng của logistics ở các thị trường đang phát triển được dẫn dắt từ trong nước, đặc biệt là do nhu cầu của thương mại điện tử. Ấn Độ được quan tâm rất nhiều trong thời điểm hiện tại; việc đưa ra thuế hàng hoá và dịch vụ, và sự xuất hiện của REIT (Quỹ đầu tư tín thác) chính thức sẽ giúp đất nước thiết lập một hệ thống bất động sản minh bạch hơn, tăng thêm phần hấp dẫn đối với nhà đầu tư nước ngoài.

Nhiều chủ đầu tư logistics lớn đang mở rộng hoạt động của họ trong các nền kinh tế đang phát triển để đáp ứng với những thay đổi nhân khẩu học và phát triển bán lẻ.

Trent Iliffe, Giám đốc điều hành của LOGOS Property, công ty đang phát triển ở Đông Nam Á và Ấn Độ, giải thích rằng: "Đối với LOGOS, nguyên nhân để chúng tôi gia nhập các thị trường mới như Ấn Độ và Indonesia đến từ nhu cầu của khách hàng – là các công ty hậu cần và bán lẻ bên thứ ba - cần các tài sản hậu cần hiện đại để hỗ trợ công việc kinh doanh của họ ở những nước này."

Cả ba thị trường đều có dân số lớn (Ấn Độ có 1,3 tỷ dân, Indonesia 260 triệu dân và Việt Nam 93 triệu dân) và tầng lớp trung lưu đang tăng mạnh mẽ, cho phép các nhà điều hành quy mô xây dựng doanh nghiệp và tính thanh khoản cho nhà đầu tư cao hơn.

Rào cản chính đối với đầu tư logistics tại những nước này là thiếu cơ sở hạ tầng phù hợp, đặc biệt ở Indonesia và Ấn Độ, nơi hệ thống đường bộ và nguồn điện không được đảm bảo. Hơn nữa, trong khi có một số chủ đầu tư nội địa xây dựng cơ sở logistic, thì có rất ít các cơ sở hiện đại. "Bạn phải tự tạo ra sản phẩm cho riêng bạn", Fenton chia sẻ.

Những thách thức khác tại các thị trường đang phát triển có thể kể đến như rủi ro về chính trị, rủi ro thanh khoản, Iliffe cho biết thêm. Việc tiếp cận nguồn đất cũng đầy khó khăn, nhưng yếu tố này cũng giống như bất kì thị trường nào khác, ông nhận định. "Hơn nữa, chúng ta đã quan sát những thị trường này trưởng thành trong 12 tháng qua, điều này giúp chúng ta cảm thấy tự tin hơn với tính thanh khoản trong tương lai."

Rủi ro càng nhiều thì lợi nhuận càng cao và LOGOS kỳ vọng mức lợi nhuận là 50% dựa trên mức lợi nhuận của một dự án tương đương tại Úc.

Ông cho biết: "Các thị trường trong tương lai đối với LOGOS sẽ là Philippines, Thái Lan và Việt Nam, nhờ vào tốc độ tăng trưởng dân số lớn tại đây, cũng như những mong muốn hỗ trợ chiến lược tăng trưởng của khách hàng của chúng tôi.