M&A bất động sản khan hiếm đất “sạch”

Vietnam, 1 July 2017 – Việt Nam đã và đang trở thành điểm đến hấp dẫn đối với nhiều nhà đầu tư nước ngoài ​nhờ vào những chính sách khuyến khích đầu tư, chính trị ổn định và nền kinh tế tăng trưởng nhanh đã thu hút đáng kể nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nước ngoài (FDI). Lượng vốn FDI đang không ngừng gia tăng trong những năm qua. Cụ thể, trong nửa đầu năm 2017, Việt Nam đã thu hút khoảng 19,2 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, tăng 54,8% so với cùng kỳ năm ngoái. Điều này cho thấy Việt Nam vẫn là một trong những thị trường tiềm năng để đầu tư trong khu vực Đông Nam Á​. Trong khi vốn đầu tư FDI vào thị trường bất động sản được nhận định sẽ tiếp tục tăng trưởng trong những năm tới thì những nhà đầu tư trong nước vẫn thống trị trên thị trường nhờ vào sự am hiểu thị trường nôi địa và khả năng thực hiện các giao dịch nhanh chóng.      

Việt Nam và các nước trong khu vực

Tổng khối lượng giao dịch toàn cầu duy trì ở mức tăng trưởng ổn định trong quý đầu tiên của năm 2017, đạt 136 tỷ USD, tương đương với mức ghi nhận trong quý 1 năm 2016.  Đầu tư bất động sản vẫn giữ sức hấp dẫn bởi hiệu suất đầu tư; tuy nhiên giá cả có thể trở thành vấn đề đáng lo ngại của các nhà đầu tư do những áp lực tác động lên các thị trường chủ chốt trên toàn cầu, nhu cầu thuê dự kiến sẽ tăng trưởng trong năm 2017 và ít biến động kể từ năm 2016. Khối lượng đầu tư trên thị trường bất động sản thương mại Châu Á Thái Bình Dương trong quý đầu tiên năm 2017 đã đạt 25 tỷ USD, tăng 1% so với 12 tháng trước, nhưng giảm 43% so với quý trước. Sự giảm sút phần lớn do thị trường Úc và Hồng Kông ​(nơi bị ảnh hưởng bởi những quy định hạn chế dòng vốn đầu tư ra nước ngoài) và Hàn Quốc. Trong khi Nhật Bản và Singapore đã dẫn đầu trong quý vừa qua..

Hình 1: Đầu tư bất động sản thương mại theo quý (Giai đoạn 2007-2017)

​ Nguồn: JLL, tháng 4 2017

Hoạt động đầu tư xuyên biên giới trong khu vực trong quý 1 năm 2017 vẫn diễn ra khá sôi động, chiếm 35% trong tổng khối lượng giao dịch. Các hoạt đông mua bán liên khu vực vẫn chiếm đa số so với nội khu vực, chiếm khoảng 67% là hoạt động mua bán xuyên biên giới.

 
Hình 2: Tổng khối lượng giao dịch toàn cầu theo ngành, Q1 2016 và Q1 2017

Nguồn: JLL

Mặt khác, Việt Nam là một thị trường đang phát triển và thu hút nhiều sự chú ý từ các nhà đầu tư nước ngoài. FDI trong lĩnh vực bất động sản dự kiến sẽ đạt được mức kỷ lục mới trong năm 2017. Những năm gần đây đã cho thấy Việt Nam là một trong những quốc gia phát triển nhanh nhất ở Châu Á. Đến 2050, Việt Nam được dự báo sẽ là nền kinh tế trọng điểm thứ 20 trên toàn thế giới.

 
Hình 3: 20 nền kinh tế hàng đầu trong năm 2050 và tốc đô tăng trưởng hàng năm trong giai đoạn 2016-2020

Nguồn: PWC, JLL ước tính

Sự tăng trưởng của hoạt động M&A tại Việt Nam đang tăng tốc, nhờ vào sự hội nhập toàn cầu, tình hình chính trị-xã hội và kinh tế vĩ mô ổn định cũng như những chính sách tái cơ cấu trong ngành ngân hàng và tài chính, đầu tư công và các doanh nghiệp nhà nước. Ngành sản xuất chế biến, chế tạo chiếm phần lớn trong tổng vốn FDI, nhiều doanh nghiệp đang quan tâm tới Việt Nam như một điểm đến thay thế cho Trung Quốc. Hoạt động kinh doanh bất động sản đứng ở vị trí thứ năm, thu hút khoảng 0,7 tỷ USD, tăng 16% so với cùng kỳ, trong đó có 39 dự án với 0,5 tỷ USD đăng ký cấp mới.

Hiện tại, nền kinh tế Việt Nam vẫn duy trì mức tăng trưởng ổn định. Theo Tổng Cục thống kê, tính đến quý 2 năm 2017, tăng trưởng GDP của Việt Nam (hình 5) đạt 5.7% Mục tiêu tăng trưởng GDP vào cuối năm 2017 ước tính sẽ đạt 6,7%, điều này có thể sẽ là một sự thách thức đối với chính phủ, do mức tăng trưởng tương đối chậm trong những tháng đầu năm. Tốc độ tăng trưởng hàng năm của Việt Nam được đánh giá là cạnh tranh cao và có thể vượt trội hơn so với các nước láng giềng. Dân số của Việt Nam đang trong giai đoạn dân số "vàng", với khoảng 25% dân số trong độ tuổi từ 10-24 tuổi và khoảng 70% dân số trong độ tuổi từ 15-64 tuổi.

Các thương vụ M&A bất động sản nổi bật

Thị trường bất động sản dự kiến sẽ tiếp tục sôi động trong năm 2017 với hàng loạt các thương vụ mua bán và sáp nhập​. Thị trường bất động sản Việt Nam thu hút mạnh các nhà đầu tư nước ngoài, chủ yếu thông qua hoạt động M&A. Hình thức liên doanh đang trở nên phổ biến giữa các nhà đầu tư nước ngoài - với khả năng tài chính mạnh và giàu kinh nghiệm sẽ hợp tác cùng với các tập đoàn tại địa phương - những nhà đầu tư đang nắm giữ đất đai trên thị trường cũng như có mối quan hệ chặt chẽ với chính quyền sở tại. Qua quan sát của JLL, hiện có hàng trăm triệu đô la đang chờ đợi để đổ vào thị trường trong nước ở hầu hết các phân khúc, bao gồm nhà ở, văn phòng, bán lẻ​, khách sạn và khu công nghiệp​. Các nhà đầu tư đến từ nhiều quốc gia khác nhau như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, và sự tăng trưởng của các nhóm nhà đầu tư đến từ Trung Quốc như: CFLC, Country Garden, Jiayuan, v.v…

Các nhà đầu tư Nhật Bản đang không ngừng tăng cường sự hiện diện ở Việt Nam. Vào tháng 9 năm ngoái, Kajima một trong bốn tập đoàn nhà thầu lớn nhất Nhật Bản đã hợp tác liên doanh với Indochina Capital với tổng vốn đầu tư ước tính lên đến 1 tỷ USD trong vòng 10 năm tới. Ban đầu sẽ tập trung chính vào các dự án nhà ở và nghỉ dưỡng tại Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh và Đà Nẵng. Chúng tôi kỳ vọng nhà đầu tư Nhật Bản sẽ là một trong những nhà đầu tư tích cực nhất trên thị trường trong năm nay. Tiêu điểm của họ là nhắm vào các dự án nhà ở, tài sản vận hành như căn hộ dịch vụ và tòa nhà văn phòng hạng A.

Từ đầu năm đến nay, thị trường ghi nhận khá nhiều giao dịch đáng chú ý. Trong tháng 3, công ty Keppel Land (Singapore) đã nắm 16% cổ phần còn lại của Tổng công ty cổ phần Đường Sông Miền Nam (Sowatco) trong dự án Saigon Centre thông qua công ty thành viên Krystal Investment Pte., Ltd. Hongkong Land sẽ trở thành đối tác chiến lược với Công ty Đầu Tự Hạ Tầng Kỹ Thuật Thành Phố Hồ Chí Minh (CII) để phát triển nhà ở tại khu độ thị mới Thủ Thiêm. Vào tháng 5 năm 2017, Quốc Cường Gia Lai đã bán dự án của công ty tại quận Nhà Bé, thành phố Hồ Chí Minh cho Sunny Island Investment với giá trị giao dịch không được tiết lộ. Gần đây, công ty cổ phần bất động sản Phát Đạt tuyên bố đã chuyển nhượng một phần của dự án Everrich 3 tại thành phố Hồ Chí Minh. Công ty bất động sản Hưng Thịnh có chiến lược thâu tóm 20 dự án đã bị trì hoãn lâu dài, trong đó 10 dự án đã được tiến hành xây dựng và bắt đầu tung ra thị trường.

Ngoài ra, quỹ đầu tư VinaCapital cho biết đã bán 70% cổ phần của mình trong dự án khu đô thị 198,5 hecta Đại Phước Lotus ở tỉnh Đồng Nai cho China Fortune Land Development (CFLD). CFLD đã ký biên bản ghi nhớ với công ty Tín Nghĩa để xây dựng thành phố công nghiệp mới (NIC) tại Khu công nghiệp Ông Kèo, dựa trên kế hoạch xây dựng hàng chục khu công nghiệp ở Đông Nam Á. Nhiều nhà đầu tư phát triển Trung Quốc khác cũng đang quan tâm phát triển các dự án bất động sản tại Việt Nam.

"Khẩu vị" của các nhà đầu tư tại Việt Nam

Thông thường, phân khúc nhà ở vẫn là thị trường hấp dẫn nhất. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư hiện nay đang có xu hướng chuyển sang thị trường bất động sản thương mại, đặc biệt tập trung vào các dự án văn phòng hạng A có vị trí đắc địa, tiềm năng tăng trưởng về giá trị vốn và lợi suất đầu tư (7 – 8%). Chúng tôi nhận thấy mức giá thuê văn phòng tại Việt Nam đang cao hơn nhiều so với các nước trong khu vực, phản ánh sự thiếu hụt nguồn cung. Ngoài ra, các nhà đầu tư cũng cho thấy sự quan tâm đặc biệt đối với những dự án khách sạn.

Thách thức của đầu tư bất động sản ở Việt Nam

Đối với các dự án nhà ở và thương mại, các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm kiếm những khu đất "sạch" (ví dụ: hoàn thành thủ tục bồi thường, giải phóng mặt bằng, hoàn tất thanh toán chi phí sử dụng đất, có quyền sử dụng đất, và kế hoạch phát triển tốt). Tuy nhiên, những dự án như trên rất hiếm, bởi lẽ thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn non trẻ.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ, các dự án có tiềm năng phát triển tốt khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận đến các dự án tốt tương đối hạn chế. Do đó, hầu hết các nhà đầu tư nước ngoài thường tìm đến sự hỗ trợ của các đơn vị tư vấn chuyên nghiệp để có thể gia nhập vào thị trường.

Triển vọng thị trường

Thị trường bất động sản Việt Nam đang đón nhận nhiều luồng quan tâm mạnh mẽ đến từ các nhà đầu tư nước ngoài, chúng tôi kỳ vọng xu hướng này sẽ tiếp diễn trong thời gian sắp tới. Nhà đầu tư nước ngoài luôn ưu ái đến các dự án tạo ra lợi nhuận, tuy nhiên các dự án này vẫn còn hạn chế trên thị trường. Chúng tôi đang chứng kiến nhiều sự hợp tác và liên doanh giữa công ty địa phương và các nhà đầu tư nước ngoài, và hy vọng sẽ đón nhận nhiều tin vui sắp tới trong thị trường.

Đánh giá tổng thể thị trường, các phân khúc bất động sản vẫn đang trên đà phát triển như mong đợi. Phân khúc khách sạn luôn thu hút được sự quan tâm trong thời gian qua với nhiều nguồn vốn từ nước ngoài được đổ vào Việt Nam. Chúng tôi dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục phát triển, đồng thời những thị trường khác như khu công nghiệp và giáo dục cũng đang không ngừng tăng trưởng. Thị trường nhà ở bình dân được đánh giá là phân khúc thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư, chủ yếu nhờ vào sự gia tăng của tầng lớp trung lưu.

Số lượng nhà đầu tư nước ngoài gia nhập và thành lập văn phòng tại Việt Nam ngày càng gia tăng. Thay vì phải di chuyển liên tục, các nhà đầu tư hiện nay đã phát triển đội ngũ nhân viên của công ty ngay tại Việt Nam với sự kết hợp giữa các chuyên gia, quản lý trong và ngoài nước cho từng dự án. Nhìn chung, Việt Nam vẫn đang thu hút sự chú ý mạnh mẽ từ các nhà đầu tư trong khu vực, chúng tôi hy vọng hoạt động M&A tại Việt Nam sẽ ghi nhận mức kỷ lục mới trong năm 2017 và 2018.