Thách thức về tài sản công nghiệp ở Châu Á – Thái Bình Dương

VIETNAM, 3 May 2017 - Ngành hậu cần (logistics) tại Châu Á – Thái Bình Dương đang nóng lên khi hai trong số các nhà bán lẻ trực tuyến lớn nhất thế giới là Amazon và Alibaba mở rộng thị trường trong khu vực. Tập đoàn Alibaba của Trung Quốc đã có bài chia sẻ trong tháng ba rằng họ sẽ thiết lập một trung tâm hậu cần tại Malaysia; cũng cùng tháng Amazon cho biết họ đang tìm kiếm các hệ thống phân phối tại Úc.

Và theo các chuyên gia tại JLL thì thời hạn cho thuê tài sản công nghiệp tại một số thị trường Châu Á – Thái Bình Dương đang ngày càng ngắn, trong khi đó, khoảng cách khác biệt về nguồn cung giữa các thị trường cũng là nguyên nhân khiến các nhà đầu tư suy nghĩ lại chiến lược vốn của họ.

Khủng hoảng nguồn cung tại các thị trường trọng điểm

Theo Pelham Higgins, Giám đốc Thị trường vốn Khu công nghiệp tại Nhật Bản và Hàn Quốc của JLL, nhu cầu về tài sản hậu cần chắc chắn sẽ bùng nổ do sự tăng trưởng của tầng lớp trung lưu và nhu cầu trong tiêu dùng ngày càng nhiều ở các nước mới nổi tại Châu Á, đây là nguyên nhân dẫn đến việc tái cấu trúc chuỗi cung ứng.

Higgins cho biết khi lãi suất đầu tư tăng ở các thị trường trọng điểm của Trung Quốc, Singapore, Úc và Hồng Kông, các tài sản có chất lượng tốt chính là thách thức cho các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp và khách thuê. "Có rất nhiều nguồn vốn rót vào phân khúc này, và những tài sản có chất lượng tốt luôn được săn lùng. Những người nắm giữ tài sản đó thì lại rất khó để hợp tác với họ."

Ông giải thích rằng hầu hết các tài sản chất lượng tốt đều do các quỹ đầu tư đến từ Nhật Bản, Singapore, Úc hoặc Hồng Kông nắm giữ, và họ không muốn thanh khoản chúng, đặc biệt là những tài sản đã được lấp đầy và tạo ra nguồn thu nhập hấp dẫn. Mức giá tại các thị trường trọng điểm Châu Á vẫn ở mức cao khiến cho hiệu suất đầu tư thấp, Higgins chia sẻ.

Higgins cho biết "Điều này làm cho các nhà đầu tư e ngại mặc dù trên thực tế thương mại điện tử hỗ trợ cho sự phát triển của ngành". Người mua thường sẽ không sẵn sàng chi trả một khoảng chi phí lớn, do đó đơn giá chào khách có thể mở rộng cho nhiều đối tượng. "Các nhà đầu tư đang cố gắng tham gia vào thị trường cần phải tìm được những tài sản với mức giá phù hợp. Nếu họ phải trả một cái giá quá cao, hiệu suất đầu tư thấp sẽ rất khó để đạt được mục tiêu đầu tư của họ."

Hạn mức thuê

Thêm vào đó, thời hạn cho thuê đã bị rút ngắn ở một số thị trường Châu Á–Thái Bình Dương. Lấy ví dụ tại Nhật Bản, thời hạn cho thuê cách đây một thập kỷ là khoảng 10–15 năm, tuy nhiên, những năm gần đây thời hạn cho thuê đã giảm xuống còn khoảng 5-7 năm, Higgins ghi chú. Trong khi thời hạn hợp đồng ngắn hơn, hiệu suất đầu tư vẫn ở mức thấp, báo hiệu rằng các nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận lợi nhuận thấp trong thời hạn ngắn. Điều này đang gây ra một số lo ngại rằng mức giá hiện tại không thể duy trì ổn định trừ phi thời hạn cho thuê trở lại mức trên 10 năm.

Trong tương lai, sự gia tăng của giá đất và chi phí xây dựng sẽ tiếp tục thách thức các chủ đầu tư tại những thị trường trọng điểm. "Để đạt mức lợi nhuận mong muốn, chủ đầu tư buộc phải đưa ra mức giá thuê cao hơn, và sẽ không nhiều khách thuê có thể sẵn lòng chi trả với mức giá đó," Higgins nói, ngay cả khi thị trường có nguồn cung mới tham gia, điển hình như giá thuê ở Nhật Bản ở mức rất cao nhưng khách thuê vẫn phải miễn cưỡng để thuê tài sản.

Hơn nữa, với hạn mức nợ thấp, những chủ nhà không gặp khó khăn trong việc thanh toán nợ, họ sẽ chỉ bán tài sản với mức giá cao, Higgins giải thích. "Nếu bạn đang mua ở mức giá rất cao, bạn phải tự hỏi bản thân là liệu những tài sản này có giữ được giá trị của chúng không".

Sự Hấp dẫn của Thị trường Đang phát triển

Để khắc phục những khó khăn này, Higgins đã đưa ra một số giải pháp tiềm năng. Các nhà đầu tư có thể trì hoãn và làm cho người bán trở nên chán nản, ông khuyên. Các nhà đầu tư tiềm năng cũng nên tìm kiếm các khoản vay ưu đãi để đạt được lợi nhuận trên vốn chủ sở hữu như họ mong muốn, ông nói thêm.

Các nhà đầu tư đang dần chuyển hướng tập trung của họ vào các thị trường mới nổi như Ấn Độ, Trung Quốc, Việt Nam và Philippines. Bên cạnh sự phát triển của các trung tâm thương mại điện tử, các nhà đầu tư cũng đang tìm kiếm cơ hội trong phân đoạn nhỏ hơn như cung cấp dịch vụ giao hàng.

Trên toàn khu vực, tình trạng thiếu hụt cơ sở vật chất hậu cần hiện đại sẽ tiếp tục thúc đẩy nhu cầu, khiến cho bất động sản công nghiệp trở thành một trong những loại tài sản được ưa thích nhất, Higgins kết luận.