JLL: Tổng quan Thị trường Văn phòng Việt Nam Q3 2018

THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG TP. HỒ CHÍ MINH

Nguồn cung ổn định: Trong Quý 3, thị trường chào đón tòa nhà Hạng B Thaco Complex đi vào hoạt động. Theo đó, tổng nguồn cung văn phòng Hạng A và Hạng B tăng 1.3% so với quý trước, lên 1,149,767sqm.

Nguồn cầu khả quan: Hạng B ghi nhận hấp thụ ròng cao nhờ vào diện tích sàn có thể cho thuê lớn đến từ các dự án mới hoàn thành trong thời gian gần đây. Quý 3 ghi nhận khoảng 14.500 m2 sàn văn phòng Hạng B được thuê mới, trong đó khoảng 9,500 m2 sàn được sử dụng bởi chủ tòa nhà. Tính đến cuối Q3.18, tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường tiếp tục đà cải thiện và đạt mức cao trên 95%. Tỷ lệ lấp đầy của phân khúc Hạng A và Hạng B tiếp tục ghi nhận tăng nhờ nguồn cầu khả quan trên thị trường. Nhu cầu thuê trong quý chủ yếu đến từ các khách thuê có nhu cầu mở rộng văn phòng.

Giá thuê tăng nhẹ: Giá thuê trung bình Hạng A tiếp tục có xu hướng tăng, nhưng mức giá tương đối cao hiện tại khiến cho giá thuê phân khúc này khó có thể tăng mạnh trong thời gian tới. Cùng chung xu hướng, giá thuê trung bình Hạng B tiếp tục tăng nhẹ nhờ vào nhu cầu cao trên thị trường. Ngoài ra, các dự án tương lai trong năm 2019 đã bắt đầu chiến lược chào thuê sớm với mức giá chào thuê cao hơn mức bình quân toàn thị trường nhờ chất lượng tòa nhà tốt và tình hình thị trường thuận lợi.

Triển vọng thị trường

Nguồn cung tiếp tục hạn chế: Nguồn cung Hạng A và Hạng B dự kiến sẽ tiếp tục khan hiếm đến hết năm 2018. Đến năm 2020, các tòa nhà Hạng B chất lượng cao sẽ hoàn thành và tạo áp lực lên các tòa nhà Hạng A. Nguồn cung giới hạn sẽ tạo điều kiện cho các giải pháp văn phòng thay thế phát triển, vi dụ như mô hình "không gian linh hoạt" (Flexspace).

Giá thuê tiếp tục tăng: Nguồn cung hạn chế, nhu cầu trên thị trường cao và yếu tố chất lượng cao của các dự án sắp hoàn thành sẽ thúc đẩy xu hướng giá thuê tăng trong tương lai. Các công ty công nghệ sẽ tiếp tục phát triển mạnh mẽ và đóng vai trò quan trọng trong nhu cầu văn phòng trên thị trường.

[1]: Giá thuê gộp là giá đã bao gồm phí dịch vụ/ phí quản lý (không gồm thuế VAT).

[2]: Giá thuê gộp, thay đổi theo quý và theo năm đã được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh.

[3]: Không gian linh hoạt: là loại hình kết hợp tất cả các hình thức văn phòng làm việc được thuê bởi nhiều thành phần khách thuê khác nhau trong ngắn hạn hoặc thời hạn thuê linh hoạt.

THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG HÀ NỘI

Nguồn cung tăng mạnh: Trong Q3.18, không có nguồn cung Hạng A mới. Thị trường văn phòng hạng B chào đón thêm làn sóng mới nguồn cung văn phòng, nâng tổng nguồn cung văn phòng lên hơn 1.916.000 m2.

Tất cả các tòa văn phòng mới đều nằm tại quận Thanh Xuân và quận Cầu Giấy, trong khi hầy hết nguồn cung văn phòng hiện tại đều ở quận Hai Bà Trưng, Hoàn Kiếm, Đống Đa và Ba Đình.

Nguồn cầu khả quan: Do nguồn cung Hạng B có nhiều diện tích lớn, tỉ lệ hấp thụ dòng thị trường văn phòng Hạng B đã được ghi nhận ở mức cao nhất so với các hạng khác, đạt 45.000 m2 trong Q3.18. Xu hướng chuyển văn phòng và mở rộng văn phòng tiếp tục là xu hướng chính của nguồn cầu.

Giá thuê ổn định: Giá thuê gộp trung bình của thị trường văn phòng hạng A tăng nhẹ ở mức 1,2% nhờ nguồn cầu tăng mạnh và nguồn cung ít. Giá thuê văn phòng hạng B chứng kiến sự sụt giảm trong quý này ở mức 0,2% so với quý trước, do nguồn cung mới có giá thuê thấp hơn. Các chủ nhà ở một số tòa hạng A có tỉ lệ lấp đầy cao đã tăng giá thuê để lựa chọn các khách thuê thương hiệu lớn cho tòa nhà.

Triển vọng thị trường

Nguồn cung sẽ tăng: Vào cuối năm 2018, hơn 36.000 m2 văn phòng sẽ đi vào hoạt động. Hầu hết các nguồn cung mới sẽ nằm ở khu vực rìa trung tâm

Từ năm 2019-20, thị trường văn phòng hà nội sẽ chào đón một lượng nguồn cung lớn văn phòng hạng A và hạng B, với hơn 50% nguồn cung là văn phòng hạng B.

Nguồn cầu văn phòng sẽ tiếp tục tăng: Nguồn cầu văn phòng hạng A sẽ tiếp tục duy trì tốt do không có nguồn cung mới hoàn thành cho tới q1.19. Các tòa hạng B mới có giá thuê hợp lí sẽ tiếp tục thúc đẩy nguồn cầu văn phòng tăng trong vài quý tiếp theo.

[1]: Phí dịch vụ/ Phí quản lý (không gồm thuế VAT) được bao gồm trong giá thuê gộp.

[2]: Thay đổi theo quý và theo năm đã được điều chỉnh nhằm loại bỏ ảnh hưởng từ sự thay đổi nguồn cung giữa các thời điểm so sánh.