Bất động sản Việt Nam - 10 năm thu hút đầu tư nước ngoài

HỒ CHÍ MINH, 7 tháng 8 năm 2018 –Trong 10 năm qua, bất chấp những giai đoạn thăng trầm của nền kinh tế Việt Nam nói chung, và thị trường bất động sản nói riêng, dòng vốn FDI vẫn luôn trong xu hướng ổn định và tăng trưởng với tổng vốn¹ FDI đăng ký tích lũy tính đến cuối năm 2017 đạt xấp xỉ 318,72 tỷ USD, trong đó, đầu tư trực tiếp vào lĩnh vực bất động sản nói riêng đạt 53,2 tỷ USD, theo thống kê của Cục đầu tư nước ngoài Việt Nam.

Đáng chú ý nhất, lượng FDI vào Việt Nam trong ba năm gần đây (2015-17) không ngừng tăng so với giai đoạn giảm liên tiếp 2010-13 và phần lớn vốn được triển khai vào các dự án. Ngược lại, giai đoạn 2005-08 có những chuyển biến mạnh mẽ, lượng đầu tư nước ngoài năm 2007 cao gấp ba lần năm 2005, trong khi đó, năm 2008 đón nhận lượng vốn kỷ lục với 72 tỷ USD, tăng gần gấp bốn lần so với năm trước đó (Hình 1). Mặc dù cao gấp sáu lần so với năm 2005 nhưng phần lớn dòng vốn đăng kí vào năm 2008 không được triển khai vào các dự án, chỉ cao hơn 10% so với năm 2005. Dòng vốn này chưa bao giờ được giải ngân đầy đủ. Do đó, FDI trong những năm gần đây là nhắm đến các dự án thực tế được cam kết triển khai hơn là nắm giữ để thu hút các đối tác đầu tư.

Hình 1: Lượng FDI theo từng năm (triệu USD)

Nguồn: Tổng cục Thông kê, Cục đầu tư nước ngoài Việt Nam

¹FDI đăng ký tích lũy là bổ sung liên tục lượng đầu tư đã đăng ký từ các dự án hiệu quả chỉ đến ngày 20/12/2017.

Dòng chảy FDI vào thị trường bất động sản Việt Nam

Trong nhiều năm qua, ngành sản xuất - chế biến và chế tạo luôn là lĩnh vực thu hút được lượng FDI nhiều nhất trong tỷ trọng đầu tư FDI vào Việt Nam, bất động sản thường đứng ở vị trí thứ hai hoặc thứ ba. (Hình 2).

Hình 2: Top 5 các lĩnh vực thu hút đầu tư FDI của Việt Nam (*)

Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài Việt Nam

(*) Tích lũy đến 20/12/2017 - Chỉ các dự án hiệu quả

Với nền kinh tế tăng trưởng vượt bậc và ổn định trong thập kỷ qua, Việt Nam trở thành thỏi nam châm thu hút nhiều nhà đầu tư nước ngoài, dẫn đầu luôn đến từ các nhà đầu tư châu Á như Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore, Hongkong, Đài Loan và Trung Quốc; chiếm 73,9% trong tổng FDI của tất cả các ngành công nghiệp bao gồm bất động sản. Tiếp theo là các nước khu vực châu Âu với 15,2% (Hình 3), phần lớn họ đầu tư ‘gián tiếp’ thông qua việc cung cấp các dịch vụ liên quan như thiết kế, điện tử, gia dụng, nội thất, v.v. Tuy nhiên, với nhu cầu mở rộng đầu tư tại Việt Nam, các doanh nghiệp châu Âu này cũng đang gia tăng nhu cầu đầu tư trực tiếp vào bất động sản thương mại thông qua việc sở hữu các tòa nhà làm trụ sở văn phòng hoặc phòng trưng bày, triển lãm tại các khu vực ngoài trung tâm.

Nhà đầu tư Mỹ cũng nắm vai trò quan trọng với vị trí thứ ba trong tổng vốn đầu tư FDI tại thị trường Việt Nam. Mặc dù không có thống kê chính thức về vốn FDI đầu tư vào bất động sản từ các quốc gia, có thể thấy rằng, nhà đầu tư khu vực châu Mỹ hiện đang rất năng động. Trong đó, điển hình là quỹ đầu tư tư nhân Warburg Pincus có trụ sở tại New York, đã cam kết rót hơn 1 tỷ USD vào Việt Nam, phần lớn dòng vốn này đã được phân bổ đầu tư vào các danh mục bất động sản bao gồm thương mại, khách sạn, và công nghiệp.

Hình 3: Lượng FDI vào Việt Nam của từng khu vực(*)

Nguồn: Cục đầu tư nước ngoài Việt Nam

(*) Lượng đầu tư trực tiếp từ nước ngoài có hiệu lực đến 20/12/2017

FDI tất cả các lĩnh vực bao gồm bất động sản. FDI từ Châu Âu đứng thứ hai chỉ sau Châu Á.

Thị trường nhà ở cao cấp - sự lựa chọn hàng đầu của các nhà đầu tư nước ngoài

Như hơn 10 năm trước, dòng vốn FDI chỉ tập trung ở phân khúc nhà ở cao cấp. Những tên tuổi đã rất quen thuộc trên thị trường như Keppel Land, Capitaland với các dự án bất động sản cao cấp đầu tiên tại Việt Nam như The Estella hoặc The Vista được đưa ra chào bán trên thị trường. Với tổng nguồn cung căn hộ cao cấp tại Tp. Hồ Chí Minh thời đó là khoảng 1.700 căn, trong đó có khoảng 1.000 căn đến từ các dự án có vốn FDI, rõ ràng đây là một tỷ trọng rất nhỏ so với cả một lượng dân số 6.85 triệu người theo thống kê Q4 2007.

Dù nguồn cung tham gia thị trường của các dự án có vốn FDI không cao nhưng với mức giá bình quân 2.800 USD/m2 (tỷ giá 16.112 VND/USD) từ các dự án này, tăng 86% so với thời điểm mở bán cách đó một năm đã tạo ra sự mất cân bằng cung-cầu ảo đẩy mặt bằng giá vượt khả năng chi trả của người mua nhà có nhu cầu ở thực sự. Đã từng xuất hiện hiện tượng người mua nhà phải xếp hàng dài để tranh nhau những ‘suất mua’ khan hiếm của những sản phẩm này do tình trạng đầu cơ ảo. Trong giai đoạn này, tỷ suất sinh lợi kỳ vọng của các dự án đầu tư bất động sản của các nhà đầu tư nước ngoài thường ở mức 30% - 35%, đây là mức sinh lợi rất cao và hấp dẫn đối với các dự án bất động sản, dẫn đến tình trạng vốn FDI đăng ký đầu tư bất động sản, chủ yếu đến từ các quốc gia khu vực châu Á, cao kỷ lục trong năm 2008, lên đến 23 tỷ USD, chiếm hơn 30% tống vốn FDI đăng ký (trong ba năm trở lại đây, tỷ lệ này đang duy trì ở mức 7%-9%).

Vào khoảng tháng 3 năm 2008, trước áp lực tăng trưởng quá nóng của thị trường trong năm 2007 và sự ảnh hưởng của suy thoái kinh tế tài chính toàn cầu, các công cụ tài chính tiền tệ dường như không thể kiểm soát nổi khi sự gia tăng liên tục không ngừng của lãi suất cho vay, có lúc lên đến 25%, và lạm phát đỉnh điểm ở mức 23%. Thị trường bất động sản rơi vào chu kỳ suy thoái và vốn FDI đầu tư vào bất động sản cũng giảm lại. Dòng vốn này bắt đầu hồi phục trở lại từ cuối năm 2013, đầu năm 2014.

Và cũng từ đây, thị trường bắt đầu trở nên quen thuộc với những tên tuổi của những chủ đầu tư FDI khác như Hong Kong Land (dự án Nassim), Fraser Centrepoints (dự án Q2 Thảo Điền) hoặc Mappletree (One Veranda). JLL cũng ghi nhận rằng đây không phải là những nhà đầu tư mới tham gia thị trường Việt Nam mà là đầu tư mở rộng mảng bất động sản nhà ở ngoài mảng đầu tư truyền thống xây dựng/sở hữu các tòa nhà văn phòng hạng A/hoặc B hàng đầu ở Hà Nội (Pacific Place, Central Building, Tòa nhà 63 Lý Thái Tổ) hoặc ở Tp. Hồ Chí Minh như M Plaza, Mê Linh Point Tower. Ngoài ra, còn có các nhà đầu tư uy tín khác từ Nhật Bản như Daiwa House, Nomura và Sumitomo đầu tư dự án ở quận 7, hoặc tập đoàn Hàn Quốc như Lotte Group, GS đầu tư ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm, quận 2.

Xu hướng mở rộng dòng vốn FDI vào các phân khúc nhà ở trung cấp và bình dân

Cùng với sự phục hồi của thị trường bất động sản, có thể thấy, những thương vụ giao dịch được công bố trong 3 năm trở lại đây như nhà đầu tư Nhật Bản Hankyu Realty và Nishi Nippon Railroad hợp tác cùng Nam Long, hoặc Sanyo Homes và Tiến Phát, và gần đây nhất là liên doanh giữa Mitsubishi Corporation và Phúc Khang. Phân khúc đầu tư của các liên doanh đa dạng nhắm đến phân khúc căn hộ trung cấp và bình dân. Theo xu hướng này, có rất nhiều nhà đầu tư đang cân nhắc và sẵn sàng tham gia liên doanh, góp vốn với các chủ đầu tư Việt Nam có uy tín tốt. Lợi thế của các chủ đầu tư trong nước đó là sự thông hiểu về thị trường, hệ thống hành lang pháp lý, danh mục các bất động sản đã được xác lập, trong khi các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực về vốn và kinh nghiệm phát triển dự án sẽ làm gia tăng giá trị dự án.

Và bất động sản thương mại có vốn FDI cũng dần gia tăng nguồn cung qua các năm

Với tổng nguồn cung văn phòng Tp. Hồ Chí Minh cách đây 10 năm khoảng 650,000 m2, tính đến nay, con số này đã tăng lên gấp ba lần, trong đó, nguồn cung từ các tòa nhà văn phòng có vốn góp FDI tăng lên đến 500,000 m², tăng gấp đôi trong 10 năm trở lại đây. Trước đây, với nhu cầu thuê văn phòng hạng A, khách thuê chỉ có những lựa chọn từ số ít các tòa nhà hạng A được xây dựng từ những năm cuối của thập niên 90 như Sunwah Tower, Diamond Plaza, Saigon Centre (Giai đoạn 1) hoặc Metropolitan. Trong thời gian 5 năm trở lại đây, thị trường chứng kiến sự gia tăng đáng kể của nguồn cung hạng A từ các chủ đầu tư có vốn FDI như Vietcombank tower, Saigon Centre (Giai đoạn 2) và Deutsches Haus. Không chỉ là những mảng kinh doanh văn phòng truyền thống, thị trường văn phòng đón nhận thêm những khái niệm đầu tư mới đa dạng như văn phòng chia sẻ (co-working spaces) hoặc văn phòng dịch vụ (serviced offices). Chúng tôi dự báo xu hướng này sẽ tiếp tục tăng, do (1) thay đổi nhân khẩu học và phương thức làm việc; (2) các doanh nghiệp đòi hỏi yếu tố linh hoạt trong hợp đồng thuê của họ do những thay đổi nhanh chóng trong môi trường kinh doanh.

Triển vọng của dòng vốn FDI đầu tư vào bất động sản trong năm 2018

Năm 2018 đánh dấu một chặng đường 10 năm kể từ khi suy thoái của thị trường bất động sản và gần 5 năm của thị trường trên đà hồi phục. Với các chính sách tiền tệ dự kiến sẽ duy trì trung lập để hỗ trợ tăng trưởng, khi những dòng vốn FDI hàng trăm triệu đô la Mỹ sẵn sàng đổ vào thị trường bất động sản Việt Nam, chúng tôi dự kiến thị trường bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng. Hoạt động mua bán sát nhập (M&A) và đầu tư trực tiếp sẽ tiếp tục đón nhận những kỷ lục mới.

Dự báo của JLL về triển vọng của thị trường bất động sản:

• Các giao dịch luôn sẵn sàng, tuy nhiên sẽ khó thực hiện hơn do khoảng cách kỳ vọng về giá giữa người mua và người bán.
• Nhiều dòng vốn tìm cơ hội chuyển mình vào các lĩnh vực thay thế (ví dụ: trường học, bệnh viện, xây dựng).
• Hạn chế hiệu suất đầu tư nhưng giá trị tài sản sẽ tăng do giá thuê tăng.
• Nhu cầu về không gian co-working đang tăng lên đáng kể từ cả doanh nghiệp lớn và nhỏ.
• Các quỹ đầu tư tín thác (REITs) đang mở rộng nguồn vốn. Đến cuối năm 2017, các thương vụ nổi bật của Pullman Jakarta Central Park Hotel tại Indonesia, Capri by Frasers HCMC và IBIS HCMC tại Tp. Hồ Chí Minh với tổng giá trị danh mục đầu tư là 130 triệu USD được thâu tóm bởi SHREIT – REIT được niêm yết tại Thái Lan đã thể hiện sức hấp dẫn của tài sản đầu tư tại Việt Nam đối với các nhà đầu tư quốc tế;
• Các tài sản công nghiệp và hậu cần tiếp tục là phân khúc có sức hút mạnh mẽ. Việc thiếu hụt các khu nhà máy kỹ thuật cao, không gian kho vận hậu cần hiện đại và nhu cầu mạnh mẽ từ khách thuê nước ngoài thúc đẩy tiềm năng tăng trưởng của ngành công nghiệp này. Chính vì vậy, ngành công nghiệp và kho vận tại Việt Nam vẫn nằm trong tầm ngắm của nhà đầu tư và chủ đầu tư nước ngoài trong năm 2018.