Q4.19: Nhu cầu cho căn hộ trung cấp mạnh mẽ

TP Hồ Chí Minh

Tính chung năm 2019, tổng lượng bán ra đạt hơn 30.000 căn, mặc dù thấp hơn 35% so với năm cao điểm 2017, nhưng vẫn cao gấp 5-6 lần giai đoạn suy thoái 2012-13.

Các dự án phân khúc Trung cấp với giá giao dịch từ 1.200-1.700 USD/m² thu hút nhiều người mua nhất, chiếm hơn 70% số căn bán được trong năm 2019 nhờ vào vị trí dự án tốt, có đầy đủ tiện nghi, trong bối cảnh giá vẫn có thể tăng, vì vậy hấp dẫn đối với cả người mua để ở lẫn người mua đầu tư.

Sau một quý đặc biệt với hơn 10,000 căn được tung ra thị trường từ phân khu Rainbow của dự án Vinhomes Grand Park, thị trường đã trở lại yên lặng với chỉ 3.600 căn chính thức mở bán vào Q4.19 do quá trình phê duyệt tiếp tục bị trì hoãn. Tính cả năm 2019, lượng mở bán chính thức ^[2]  đạt gần 30,000 căn, thấp hơn 20% so với năm 2018 và thấp hơn 30% so với năm cao điểm 2017. 

Trong Q4.19, mức giá trung bình trên thị trường đạt mức cao kỷ lục, gần USD 2.900/m² , tăng 78,2% theo năm, và 39,8% theo quý. Mức tăng đột biến được ghi nhận chủ yếu do i)các dự án có giá phải chăng đã được bán hết, vì thế giỏ hàng sơ cấp chỉ còn lại những dự án có giá cao hơn mức trung bình; và ii) các nhà đầu tư có dự án được tung ra trong quý này cũng tự tin đề xuất giá bán cao hơn do nguồn cung khan hiếm. Trong khi đó, sự thay đổi mắt xích trên các dự án hiện hữu được ghi nhận ở mức 22,9% theo năm và 1,7% theo quý, nhờ nhu cầu được duy trì ở mức cao.

Khoảng 30.000-35.000 căn hộ dự kiến sẽ mở bán chính thức trong năm 2020, trong đó dự án Vinhomes Grand Park ở quận 9 tiếp tục là nguồn cung chính. Cần lưu ý rằng nguồn cung này sẽ có nhiều biến động do chính phủ kiểm soát chặt chẽ việc cấp quyền sử dụng đất và giấy phép xây dựng. 

Nhu cầu sẽ vẫn tiếp tục tăng trong tương lai và sẽ đẩy giá cao hơn nữa ở tất cả các phân khúc. Tuy nhiên, nhu cầu trong phân khúc cao cấp, đặc biệt là nhu cầu từ các nhà đầu tư, có thể sẽ chậm lại trong dài hạn vì mức giá cao và hiệu suất cho thuê thấp làm cho kênh đầu tư trở nên kém hấp dẫn hơn so với những năm trước đây.

Hà Nội

Trong Q4.19, lượng bán đạt 7.429 căn, tuy vẫn ở mức cao nhưng giảm so với quý trước do đợt nghỉ lễ cuối năm. Tuy lượng bán giảm trong quý, lượng hàng tồn vẫn ở mức thấp vào cuối năm 2019 giữa lúc khan hiếm nguồn cung, giảm khoảng 18% so với cùng kỳ năm trước.

Cần lưu ý rằng tâm lý mua trong quý này đối với các dự án mở bán mới vẫn tiếp tục khá lạc quan, chẳng hạn như dự án Vinhomes Symphony ở quận Long Biên và Mipec Rubik 360 ở quận Cầu Giấy, đã đạt được tỷ lệ bán lần lượt là 90% và 70% chỉ trong một tuần. Ngoài ra, khách mua nước ngoài đóng góp khá tích cực vào tỷ lệ hấp thụ ghi nhận tại sự kiện mở bán của các dự án mới do các chủ đầu tư trong nước đã tăng cường hoạt động tiếp thị quốc tế của họ.

Hơn 7.741 căn đã được mở bán trong Q4.19, nâng tổng nguồn cung năm 2019 đạt con số 32.060 căn, giảm 8,2% theo năm, trong đó căn hộ Trung cấp chiếm phần lớn với tỷ lệ là 75% thị phần.

Việc công bố bảng giá đất mới cho thành phố vào năm 2020 đã khiến các chủ đầu tư trì hoãn các đợt mở bán để điều chỉnh lại giá bán dự án của họ.

Thị trường nhà ở vẫn tiếp tục là phân khúc năng động nhất dựa theo đơn hàng đầu tư. Các tập đoàn đầu tư nước ngoài, đặc biệt là Nhật Bản, Hàn Quốc và Trung Quốc đang tiếp tục tìm kiếm cơ hội đầu tư ở những vị trí đắc địa cũng như các khu vực xung quanh.

Giá bán trung bình đạt 1.501 USD/m², tăng khiêm tốn 1,5% theo quý, cho thấy giá bán vẫn đang ổn định. Giá bán của Phân khúc Trung cấp tăng trưởng tốt nhất nhờ một số dự án mới gia nhập thị trường với vị trí tốt và danh tiếng uy tín của chủ đầu tư. Đáng chú ý, quý này chứng kiến sự giao dịch trở lại của một dự án Sang trọng sau một thời gian dài trì hoãn, với giá bán thí điểm được cho là ở mức 6.000 – 8.000 USD/m², một mức cao đột biến đối với khu vực phía Tây thành phố.

Thị trường căn hộ vào năm 2020 dự kiến sẽ chứng kiến sự đổ bộ của các căn hộ Sang trọng. Ước tính sẽ có khoảng 1.000 căn hộ Sang trọng từ bốn dự án sẽ gia nhập nguồn cung mới, chiếm khoảng một phần ba tổng cung hiện tại. Triển vọng tăng giá cùng với viễn cảnh kinh tế tích cực sẽ thúc đẩy tâm lý người mua trên thị trường, qua đó sẽ làm tăng lượng giao dịch

Giới thiệu chung về JLL

JLL (tên niêm yết trên sàn chứng khoán Mỹ: JLL) là tập đoàn hàng đầu chuyên cung cấp các dịch vụ quản lý và đầu tư bất động sản chuyên nghiệp. Sứ mệnh của chúng tôi là xây dựng, phát triển và định hình lại thị trường bất động sản, tạo ra nhiều cơ hội giá trị và môi trường làm việc tuyệt vời cho nhân viên đạt được khát vọng của họ. Với bề dày kinh nghiệm, tham vọng của chúng tôi là xây dựng một tương lai tốt đẹp cho khách hàng, cư dân và cộng đồng. Hiện nay, JLL tự hào là một trong những công ty nằm trong top 500 Fortune với doanh thu hàng năm đạt 16,3 tỷ USD, hơn 300 văn phòng hoạt động tại hơn 80 quốc gia và 93.000 nhân viên trên toàn cầu tính đến ngày 30 tháng 09 năm 2019. JLL là thương hiệu đã đăng ký của tập đoàn đa quốc gia Jones Lang LaSalle. Để biết thêm thông tin chi tiết, vui lòng truy cập www.jll.com.