Nghiên Cứu

Thị trường đất khu công nghiệp và Nhà xưởng xây sẵn (NXXS) miền Nam [1] Q1 2022

Tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức ổn định

tháng năm 04, 2022

Theo báo cáo Q1.22 của JLL, Thị trường Đất Khu công nghiệp và Nhà xưởng xây sẵn (NXXS) tại miền Nam chào đón nguồn cung mới. Việc các đường bay quốc tế đến Việt Nam được khôi phục đã mang đến những tín hiệu tích cực cho thị trường công nghiệp đầu năm 2022. Các dự án được dự báo sẽ gia nhập thị trường đã chính thức được đi vào hoạt động, giúp nguồn cung đất KCN và NXXS tăng trưởng đáng kể trong Q1.22, lần lượt đạt mức 26.724 ha và 3,8 triệu m2. Nổi bật, KCN VSIP 3 tại Bình Dương đã tổ chức lễ khởi công và KCN công nghệ cao Amata Long Thành, Đồng Nai được nhận quyết định cho thuê đất. Bên cạnh đó, ngoài việc hoàn thành xây dựng của các dự án hiện hữu, thị trường NXXS còn ghi nhận hai dự án mới khởi công của KCN Việt Nam tại KCN Phú An Thạnh, Long An và Frasers Property tại KCN Bình Dương. Các dự án này ước tính sẽ cung cấp cho thị trường hơn 85.000 m2 NXXS vào cuối năm 2022.

Tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ở mức ổn định

Mặc dù có sự gia tăng nguồn cung mới vào thị trường đất KCN và NXXS, nhưng tỷ lệ lấp đầy trong Q1.22 chỉ thay đổi nhẹ, lần lượt ở mức 85% và 89%. Điều này cho thấy nhu cầu thuê đất và nhà xưởng vẫn đang tăng cao hậu đại dịch. Thị trường KCN ở Bình Dương và Long An tiếp tục là điểm sáng thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư. Tiêu biểu là KCN VSIP 3, mặc dù mới khởi công nhưng đến nay đã có hơn 30 tập đoàn & công ty quan tâm tìm hiểu phát triển sản xuất, tương đương 175 ha đất công nghiệp. Long An cũng đón nhận dự án đầu tư nhà máy trị giá hơn 136 triệu USD của Coca Cola ở KCN Phú An Thạnh và hai dự án Nhà kho xây sẵn đầu tiên của BWID tại KCN Xuyên Á & Vĩnh Lộc 2.

Giá đất đạt đỉnh mới, trong khi giá thuê NXXS tăng chậm lại

Trong quý này, đất KCN vẫn giữ đà tăng trưởng mạnh mẽ và thiết lập đỉnh giá trung bình^[2]mới là 120 USD/m2/chu kỳ thuê (tăng 9,0% so với cùng kỳ năm trước) nhờ vào làn sóng đầu tư FDI mới đổ vào Việt Nam sau khi Việt Nam được tái mở cửa, và nhu cầu mở rộng sản xuất của những doanh nghiệp hiện hữu. Mặt khác, trong bối cảnh thị trường NXXS đang nổi lên với lượng cung tăng đáng kể, giá thuê tương đối ổn định ở mức trung bình 4,8 USD/m2/tháng cho toàn khu vực, chỉ tăng 0,93% so với Q4.21.

Thị trường đất khu công nghiệp và Nhà xưởng xây sẵn (NXXS) miền Nam [1] Q1 2022

Triển vọng: Xu hướng KCN thông minh, NXXS dịch chuyển sang quy mô lớn

Bên cạnh các yếu tố về giá cả và vị trí, sự xuất hiện của những mô hình KCN phát triển xanh và ứng dụng công nghệ trong việc quản lý vận hành được dự đoán là những lợi thế cạnh tranh trong việc thu hút đầu tư trong tương lai. Thị trường NXXS có bước dịch chuyển sang quy mô lớn hơn để đón bắt nhu cầu của khách thuê, nhất là những khách ngoại lựa chọn đặt nền móng hoặc mở rộng sản xuất tại Việt Nam nhưng muốn tiết kiệm thời gian, chi phí và nhanh chóng đi vào hoạt động. Do quỹ đất công nghiệp đang ngày càng hạn chế, NXXS nhiều tầng đang được xem là giải pháp trong tương lai gần cho các nhà đầu tư giúp mở rộng không gian và tăng hiệu quả sử dụng đất.

^{Chú thích:

[1] Khu vực Nam Bộ trong báo cáo này bao gồm các tỉnh TP.HCM, Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu và Long An.

[2] Giá thuê trung bình chưa bao gồm phí duy tu hạ tầng, phí dịch vụ và thuế VAT. Chu kì thuê là số năm được phép hoạt động còn lại của KCN.

[3] Giá thuê chưa bao gồm VAT và phí dịch vụ

[4[ Tổng nguồn cung/giá thuê đất KCN của TP.HCM không bao gồm Khu công nghệ cao Sài Gòn và Khu phần mềm Quang Trung do tính chất đặc thù của khu công nghệ cao.

Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL}