Tin tức

Thị trường văn phòng tại Hà Nội Q4 2021

Giá thuê giữ mức ổn định

tháng một 05, 2022

Theo báo cáo Q4.21 của JLL, sau ba quý yên ắng do ảnh hưởng của dịch Covid-19, thị trường văn phòng Hà Nội đã đón chào một nguồn cung lớn khoảng gần 92.000 m2 sàn(*) đến từ dự án Hạng A- Techno Park Tower tại Huyện Gia Lâm, khép lại năm 2021 với tổng nguồn cung văn phòng cho thuê Hạng A&B đạt khoảng 2,3 triệu m2 sàn.

Sự xuất hiện của nguồn cung mới đã đẩy tỷ lệ trống Hạng A&B lên 16,3%, tăng 4,0% theo quý và 2,2% theo năm. Tuy nhiên, nếu không bao gồm dự án mới, thị trường văn phòng Hạng A&B cho thấy sự hồi phục nhẹ với tỷ lệ trống đạt 11,9%, giảm nhẹ 0,3% theo quý và 2,1% theo năm.

Nguồn cầu tập trung tại phân khúc Hạng B

Trong Q4.21, nếu không bao gồm dự án mới (**), thị trường văn phòng Hà Nội ghi nhận tỷ lệ hấp thụ ròng dương đạt khoảng 5.078 m2 sàn, chủ yếu là nhờ các giao dịch tại phân khúc Hạng B. Dưới tác động nặng nề của đại dịch và số ca mắc mới tăng mạnh, một vài doanh nghiệp tại phân khúc Hạng A đã buộc phải thu hẹp quy mô văn phòng để giảm thiểu chi phí. Chính vì vậy, tỷ lệ lấp đầy tại phân khúc này giảm nhẹ khoảng 0.1% theo quý, nhưng tăng 1,7% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng theo năm này đạt được là do trong năm 2021, các dự án mới tại phân khúc Hạng A liên tục ghi nhận các giao dịch lớn đến từ ngành ngân hàng, công nghệ thông tin và các công ty sản xuất.

Giá thuê giữ mức ổn định

Nhìn chung, giá chào thuê văn phòng tại các dự án Hạng A&B giữ ổn định hoặc giảm nhẹ. Tuy nhiên, sự xuất hiện của dự án Hạng A mới tại khu vực ngoại thành với mức giá ưu đãi đã kéo giá thuê [1] thuần trung bình của phân khúc này xuống thấp hơn. Nếu không bao gồm dự án mới, phân khúc Hạng A ổn định ở mức USD 26,8/m2/tháng(***) và Hạng B đạt USD 14,8/m2/tháng. Bên cạnh đó, việc mức tăng trưởng giá thuê theo năm đang chậm lại do ảnh hưởng của dịch bệnh đang là cơ hội tốt để các khách thuê cân nhắc tái kí hợp đồng thuê.

Triển vọng: Nguồn cung lớn gia nhập thị trường trong năm 2022

Dựa trên tiến độ xây dựng, JLL dự đoán trong năm 2022, thị trường sẽ đón chào khoảng 141.546m2 sàn đến từ năm dự án Hạng B, trong đó 56% nguồn cung mới tập trung ở khu vực phía Tây Hà Nội.

Sự xuất hiện của nguồn cung mới có chất lượng cao dự kiến sẽ khiến giá thuê tăng nhẹ. Bên cạnh đó, các nhóm khách thuê có tốc độ tăng trưởng kinh doanh cao như công nghệ và thương mại điện tử được dự kiến sẽ tiếp tục dẫn đầu nguồn cầu.

^{Ghi chú:

(*) Techno Park Tower có tổng 117.000 m2 sàn và có khả năng cung cấp gần 92.000 m2 sàn cho thuê sau khi sử dụng nội bộ. Tuy nhiên, do dự án có vị trí thuộc khu vực phi truyền thống và tệp khách hàng đặc biệt, Techno Park Tower sẽ không năm trong phạm vi nghiên cứu của JLL.

(**) Nếu bao gồm Techno Park Tower, thị trường văn phòng hạng A&B của Hà Nội ghi nhận mức hấp thụ ròng dương 7.778 m2 sàn.

(***) Nếu bao gồm cả dự án TechnoPark Tower, giá thuê thuần trung bình tại phân khúc Hạng A đạt USD 24,5/m2/tháng. Và giá thuê thuần trên toàn thị trường đạt USD 18,3/m2/tháng.}

^{Chú thích:

[1] Giá thuê thuần trung bình của văn phòng Hạng A và Hạng B, chưa bao gồm VAT và phí quản lý.

[2] Khu vực Trung tâm bao gồm các quận Hoàn Kiếm (khu lõi trung tâm), Đống Đa, Ba Đình và Hai Bà Trưng. Khu vực Ngoài trung tâm bao gồm tất cả các quận/huyện còn lại.}Nguồn: BP. Nghiên cứu JLL