Áp lực thiếu nhà ở giá rẻ đang gia tăng ở TP HCM

Hiện tượng đô thị hóa trong thế giới phát triển nhanh là điều không thể tránh khỏi, đặc biệt tại các nền kinh tế mới nổi, khiến cho nhà ở bình dân luôn là vấn đề nan giải tại các thành phố lớn, điển hình trong đó là Thành phố Hồ Chí Minh (TPHCM).

Trong giai đoạn 2014-2018 nguồn cung nhà ở bình dân tại TPHCM tăng trưởng rất khả quan, theo báo cáo của JLL, các yếu tố chính của nhà ở bình dân tại Việt Nam bao gồm quy mô dự án, các tiện nghi cơ bản và vị trí của dự án, đặc biệt là mức giá bán phải thấp hơn 1,200 USD trên một mét vuông (tương đương với 27 triệu VNĐ).

Sở xây dựng TPHCM thực hiện khảo sát năm 2019 ghi nhận có khoảng 500 nghìn hộ gia đình trên địa bàn thành phố vẫn chưa sở hữu nhà riêng, các hộ này đang sống nhờ nhà người thân hoặc thuê nhà; 94% trong số đó có nhu cầu mua nhà dưới 44 nghìn USD cho một căn hộ có diện tích dưới khoảng 60 mét vuông (tương đương 1 tỷ VNĐ). Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở bình dân giai đoạn 2019-2020 lại sụt giảm nghiêm trọng chỉ đạt khoảng 5,000 căn, theo dữ liệu của JLL.

Nguồn cung căn hộ bình dân và tỷ lệ giá so với thu nhập khả dụng trung bình tại TP HCM

^{* Tỷ lệ giá căn hộ bình dân so với thu nhập khả dụng binh quân = Giá trung bình căn hộ bình dân có diện tích 60m2 / thu nhập binh quân khả dụng của hộ gia đình.}
Nguồn: Bộ phận Nghiên cứu của JLL ước tính, Oxford Economic, 2020

Tỷ lệ giá bán căn hộ bình dân so với thu nhập không ngừng tăng lên trong 5 năm qua, đạt 5.4 vào năm 2020 và gần tới ngưỡng kỷ lục 5.8 vào năm 2007. Các dự án được phát triển gần đây cũng không ngừng thúc đẩy sự lạc quan về khả năng chi trả, với mức lãi suất và hạn mức tối thiểu hàng tháng tương đối thấp cùng thời hạn vay cho phép kéo dài hơn bao giờ hết. Điều này làm gia tăng tỷ lệ sẵn lòng vay vốn chi tiêu tiêu dùng và thế chấp của người dân. Theo báo cáo được phát hành bởi HSBC năm 2020, tỷ lệ các khoản vay hộ gia đình do Top 4 ngân hàng bao gồm Vietcombank, BIDV, Vietinbank và Agribank nắm giữ đã tăng từ 28% năm 2013 lên 46% năm 2020.

“Nhìn vào tỷ lệ giá bán so với thu nhập ngày càng tăng có thể thấy không có dấu hiệu dư cung trên thị trường. Tuy nhiên, con số này dự báo thị trường bất động sản đang phát triển không đồng đều và thị trường đang cần có sự điều chỉnh về cấu trúc,” theo bà Lê Thị Huyền Trang, Giám đốc bộ phận Nghiên cứu Thị trường của JLL Việt Nam nhận định.

Bà Trang cho biết, có nhiều lý do tác động đến mức tăng giá trung bình toàn thị trường. Thứ nhất, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn bị kiểm soát chặt chẽ, quỹ đất có tiềm năng phát triển nhà ở bình dân khá khan hiếm. Khả năng tiếp cận nguồn dự án tiềm năng cũng vì thế mà hạn chế khiến các nhà phát triển khó có thể tính được bài toán căn hộ giá rẻ. Tiếp đến là thủ tục phê duyệt các dự án mới bắt đầu vào cuối năm 2018 bị trì hoãn đã cản trở khả năng khởi động dự án của theo kế hoạch. Do đó, các chi phí phụ phát sinh như lãi vay hoặc chi phí hoạt động cuối cùng được tính vào giá bán. Nguồn cung hạn chế trong bối cảnh nhu cầu vẫn lành mạnh làm gia tang sự tự tin của chủ đầu tư, cộng thêm sự gián đoạn trong chuỗi cung ứng do đại dịch đã dẫn đến chi phí vật liệu xây dựng cao hơn cũng một lần nữa cũng tác động đến giá bán.